Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en liquidation judiciaire, plusieurs questions peuvent se poser.

A ce titre, le bailleur peut s'interroger : peut-il mettre fin au contrat de bail ? Quelle procédure doit-il suivre ? Quelles sont les modalités de résiliation d’un bail commercial en cas de liquidation judiciaire du locataire ?

Pour rappel, la procédure de liquidation judiciaire est applicable au débiteur en cessation des paiements dont le redressement est manifestement impossible. Elle est destinée à mettre fin à l'activité de l'entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits et de ses biens.

Néanmoins, la procédure collective du locataire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail commercial en cours.

La résiliation du bail peut survenir à l'initiative du liquidateur (ou de l'administrateur) lorsque celui-ci décide de ne pas continuer le bail : le bail est alors résilié au jour où le bailleur est informé de cette décision. 

La résiliation du bail peut par ailleurs survenir à l'initiative du bailleur lequel pourra demander la résiliation en Justice mais sous des conditions précises.

La mise en vente d’un bien immobilier peut être réalisée :

• soit par le particulier lui-même ;
• soit par l'intermédiaire d'une agence immobilière ;
• soit par l'intermédiaire d'un avocat mandataire en transactions immobilières.

Aujourd'hui, nombreux sont ceux qui souhaitent se passer d’un intermédiaire.

En effet, avec l’essor des plateformes de mise en relation, mettre en vente son bien immobilier paraît relativement simple.

Néanmoins, lorsqu'un particulier désire vendre sa maison sans passer par un intermédiaire, il est nécessaire qu'il connaisse les points clés de toute vente immobilière.

La vente comporte deux éléments essentiels : le prix et le transfert de propriété. Si l'un d'eux fait défaut, il n'y a pas vente. 

Au delà de ces éléments essentiels, il est nécessaire de respecter :

• les obligations légales préalables à la vente ;
• les obligations légales postérieures à la vente.

 Afin de réussir son projet de vente immobilière, il convient de connaître précisément les obligations liées à une vente immobilière.

Il n'est pas rare q'un locataire souhaite « sous-louer » son logement notamment en cas d’absence dudit logement afin de bénéficier de certains revenus complémentaires et afin d’arrondir ses fins de mois.

Cette sous-location peut toutefois être une "fausse bonne idée" et il est nécessaire de prendre la mesure des conséquences d’une telle sous-location qui pourrait s’avérer illicite.

Pour rappel, la location de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale est encadrée par la loi et notamment par la loi du 06 juillet 1989 dite loi « Mermaz ».

A ce titre, le régime protecteur de la loi du 06 juillet 1989  prévoit qu’il est interdit au locataire de sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur.

En effet et plus précisément, la loi prévoit, en matière de bail d'habitation, une interdiction de principe de sous-louer le logement mais la loi atténue cette interdiction en posant pour exception la possibilité laissée au locataire de sous-louer, si le contrat l'a autorisée ou, ultérieurement, si le propriétaire a donné son accord.

Cette interdiction n’est pas sans conséquences et les conséquences peuvent être fâcheuses pour le locataire ayant sous-loué son logement sans autorisation de son propriétaire comme l’illustre un arrêt récent rendu par la Cour de cassation.

La ville de Lille compte 70 % de locataires selon une étude récente de l’INSEE.

La location est donc très appréciée à Lille et pourtant, il n’est pas rare qu’il y ait des différends entre bailleur et locataire d’un bail à usage d’habitation.

Les conflits sont notamment très fréquents s’agissant de la question de la restitution du dépôt de garantie souvent qualifié à tort “caution”.

Ces conflits surviennent notamment s’agissant de l’imputabilité des dégâts causés, justifiant de ce fait l’existence de l’état des lieux qui va s’effectuer lors de l’entrée du locataire dans le logement ainsi qu’à sa sortie et permettra d’attester de l’état du logement (et surtout de son évolution).

Tout bailleur d’un bail à usage d’habitation peut, lors de la signature du bail, exiger de son cocontractant ou d'un tiers le versement d'un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le “cautionnement” qui est un autre type de garantie donnée par le locataire et qui est un acte, écrit et signé, obéissant à un formalisme précis, par lequel une personne s'engage envers le bailleur à payer à la place du locataire qui ne paie plus les sommes dues au titre du contrat de bail.

Mais à quoi correspond ce “dépôt de garantie” ? Quelles sont les règles en matière de restitution du dépôt de garantie ?