Promesse unilatérale de vente : la nécessité pour le promettant de respecter la parole donnée

Avant la conclusion d'une vente immobilière, il est très fréquent que les parties signent une promesse synallagmatique de vente (appelée souvent "compromis de vente") ou une promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente, à la différence du compromis de vente, ne lie en principe que le vendeur (sauf« indemnité d'immobilisation » constituant le prix de l'exclusivité à charge du bénéficiaire).

Concrètement, par la promesse unilatérale de vente, le promettant (vendeur) s’engage à vendre un bien déterminé à un bénéficiaire.

Ce dernier dispose alors alors d’une option : soit il accepte l’achat du bien et la vente est définitivement conclue soit il refuse l’achat et la promesse unilatérale de vente devient alors caduque.

Mais, que se passe-t-il si le promettant (vendeur) décide finalement de ne plus vendre au bénéficiaire de la promesse ? ou même de ne plus vendre du tout ? Peut-il "revenir en arrière" et révoquer son consentement à la promesse de vente ? Quelles sont les risques d'une rétractation du promettant ?

Rappel sur la durée de la promesse unilatérale de vente 

En principe, la promesse unilatérale de vente (ci-après "PUV") est enfermée dans un délai déterminé.

La durée de la PUV est fixée librement par les parties.

Il s’agit du temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option.

Au delà de ce délai, si le bénéficiaire n’a pas levé l’option, le promettant est libéré de son engagement et la promesse devient caduque.

La conséquence est que durant le délai laissé au bénéficiaire, le promettant demeure irrévocablement engagé.

A noter qu'il arrive parfois qu’aucun délai ne soit stipulé dans la promesse. Cette dernière est alors réputée à durée indéterminée. Dans ce cas, le promettant pourra à l’issu d’un délai raisonnable résilier son engagement avant la levée d’option du bénéficiaire.

La révocation du consentement dans le délai de la promesse : quelles sanctions ?

En raison de l’engagement unilatéral du promettant, la révocation de son engagement avant la fin du délai fixé peut être lourde de conséquences pour le promettant.

En effet, désormais depuis la réforme de droit des contrats de 2016, l’article 1124 alinéa 2 du Code civil prévoit « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat ».

Aussi, si le promettant décide de révoquer sa promesse, alors que le délai fixé n’est pas écoulé, le bénéficiaire aura la possibilité de lever l’option et de consentir à l’achat quand bien même le promettant n’y consentirait plus.

En clair, pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

Il s’agit d’une sanction très sévère pour le promettant qui pourra être "forcé" à la conclusion de la vente malgré son absence de volonté.

En effet, il est considéré que le contrat étant formé par la levée d'option malgré la révocation exprimée par le promettant, le bénéficiaire pourra agir en exécution forcée de la vente.

Le bénéficiaire pourra également, si le promettant se refuse à réitérer la vente, agir en résolution de la promesse et solliciter des dommages et intérêts.

Avant la réforme de 2016, les juges avaient pourtant opté pour une solution moins contraignante envers le promettant.

En effet, en cas de rétractation du promettant pendant le délai laisser au bénéficiaire pour opter, les juges refusaient de constater la conclusion définitive du contrat alors que le bénéficiaire décidait effectivement de lever l’option.

Le bénéficiaire ne pouvait donc obtenir que des dommages et intérêts (arrêts Consorts Cruz, Cass., Civ 3ème, du 15/12/1993, n° 07-11721, et Cass., Civ. 3e, 13/09/2011, n° 10-19526).

Cette jurisprudence est encore applicable pour toutes les promesses conclues avant le 1er octobre 2016 (Cass, Civ. 3e, 06/12/2018, n°17- 21170 et n°17-21171).

Mais, après cette date, c’est la vente forcée qui est encourue par le promettant.

L'exécution forcée : une sanction sévère mais pas inconstitutionnelle ...

Certains professionnels ont soulevé la sévérité de la sanction de l’article 1124 du Code civil, notamment au regard de la liberté contractuelle.

Mais la Cour de cassation a jugé récemment que cet article n’était pas contraire aux dispositions de la Constitution et notamment au principe de liberté contractuelle et du droit de propriété.

Selon la Haute juridiction, n’est pas inconstitutionnelle (contraire au principe de liberté contractuelle et au droit de propriété) la sanction prévue à l’article 1124, alinéa 2, du code civil permettant l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente si le promettant révoque sa promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option (Cass., Civ. 3ème, 17/10/19, n° 19-40.028).

Le bénéficiaire est donc protégé au détriment du promettant ...

Il convient donc de bien réfléchir avant de promettre unilatéralement la vente d'un bien car il ne sera pas possible de "revenir en arrière" dans le délai de la promesse ...

Article rédigé par Justine MACOR,

Titulaire d'un Master 2 Droit des affaires parcours Droit de la distribution 

Stagiaire LBA Avocat