Si certains professionnels de l’immobilier se félicitent de l’actuel « retournement de situation » [1] s’agissant de l’absence de prorogation du délai de rétractation en matière de vente immobilière à l’épreuve du COVID-19, cette modification au mépris de la sécurité juridique engendrera nécessairement de nombreux contentieux...

Ce 15 avril 2020, une nouvelle ordonnance « COVID-19 » [2] a opéré – subtilement – un changement de cap s’agissant du délai de rétractation des ventes immobilières en excluant cette fois-ci et expressément ce délai des délais prorogés par une précédente ordonnance du 25 mars 2020 [3] ...

Cette « modification » qualifiée opportunément de simple « modification interprétative » amène à des problématiques juridiques importantes notamment en matière de sécurité juridique et de non-rétroactivité des actes administratifs.

En pratique surtout, des personnes vont être lésées par ce « renversement de vapeur »...

En effet, quid de la situation des bénéficiaires d'un droit de rétractation entre le 25 mars et le 15 avril 2020 qui "ont raté le coche" ayant légitimement pu croire, avec l'ordonnance du 25 mars 2020, que leur droit de rétractation était prorogé et qui ont finalement "appris" par ordonnance du 15 avril 2020 que le droit de rétractation figurait dans la liste des "exceptions" aux prorogations de délais ?

Retour sur cette modification, ses conséquences pratiques et les difficultés qui vont en découler ...

Rappel sur le délai de rétractation légal

Pour rappel, l’acquéreur non-professionnel d’un immeuble d’habitation peut se rétracter dans un délai de dix jours.

Ce délai de rétractation, prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction est un mécanisme de protection très important pour l’acquéreur.

Il permet à l’acquéreur de renoncer à l’achat immobilier sans motif et sans frais.

Concrètement, lorsqu’un avant-contrat (en pratique souvent compromis de vente) est signé, l’acquéreur peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'avant-contrat.

Lorsque le contrat est directement passé par acte authentique (n'ayant pas été précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale,) l'acquéreur non-professionnel dispose d'un délai « de réflexion » de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles du droit de rétractation.

Ce mécanisme légal d'ordre public est donc très protecteur pour l'acquéreur non-professionnel d'un bien immobilier.

Le COVID-19 et l’ordonnance « délais » du 25 mars 2020

La période inédite liée au COVID-19 et aux mesures de confinement qui en découlent a amené le Gouvernement à prendre des ordonnances afin de pallier certaines difficultés pratiques.

Ce faisant, une ordonnance du 25 mars 2020 a prévu « la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire ».

A ce titre, l’article 2 de ladite ordonnance dispose :

« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er [délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré [4]] sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.»

L’article 1^er de la même ordonnance visait "la période juridiquement protégée" ainsi que les exceptions à ces prorogations de délai sans jamais viser le délai de rétractation. A noter qu'à ce jour, la durée de l'état d'urgence sanitaire est prévue pour s'achever le 24 mai 2020, de sorte que la « période juridiquement protégée » s'achèverait un mois plus tard.

Ainsi, nombreux sont ceux qui, au lendemain de l’ordonnance du 25 mars 2020, ont pu légitimement penser qu’ils bénéficiaient d’un droit de rétractation « allongé » dans le cadre de la période actuelle si particulière les mettant d’ailleurs en difficulté pour l’exercice de ce droit de rétractation (notamment par l’envoi d’une lettre recommandée) ...

En effet, à défaut d’exclusion du délai de rétractation et de réflexion à l’article 1^er de la même ordonnance, il était, pour le profane du droit, « logique » de penser que le point de départ de ce délai, lorsqu'il « tombait » dans la « période juridiquement protégée » (soit entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré) était prorogé (+1 mois à la cessation de la déclaration d'état d'urgence sanitaire) par l’ordonnance du 25 mars 2020.

Notons d’ailleurs qu’au delà du profane du droit, de nombreux commentateurs (auxquels je m’associais sans nul doute) et notamment le CRIDON - Centre de recherches, d'information et de documentation notariales - allaient dans le sens d'une prorogation des délais de rétractation et de réflexion en matière d'achat immobilier.

Lobbying des professionnels de l’immobilier et changement de cap du Gouvernement ?

Au lendemain de la parution de l’ordonnance du 25 mars 2020 portant prorogation de certains délais, de nombreux professionnels de l’immobilier ont « crié au scandale », déplorant à juste titre la paralysie de l’activité économique en matière immobilière pendant la période d’état d’urgence augmentée d’un mois.

La F.N.A.I.M (Fédération Nationale des Agents Immobiliers), alertant sur la situation financière actuelle extrêmement délicate des agents immobiliers, allait encore plus loin en qualifiant d’« inacceptable » l’ordonnance du 25 mars 2020, déplorant « l’aggravation de la situation par le report des délais de signature autorisé par l'ordonnance » et proposant : « Il faut, au contraire, réduire les délais de purge des différents recours susceptibles de bloquer une transaction. Sinon, un stock d'actes représentant 400 millions d'euros de chiffre d'affaires ne pourra pas être signé avant le 25 août. » [5]

Les arguments voire le lobbying de certains semblent avoir été entendus...

C’est ainsi que ce 15 avril 2020, une nouvelle ordonnance a opéré – subtilement – un certain « retournement de situation » s’agissant du délai de rétractation qui est, cette fois-ci, expressément exclu des délais prorogés...

En effet, cette nouvelle ordonnance du 15 avril 2020 prévoit désormais que : « L'article 2 de la même ordonnance [du 25 mars 2020] est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Le présent article n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits. » 

Cette modification de l'article 2 a un caractère interprétatif."

Ainsi, le délai de rétractation qui « tombe » dans la période juridiquement protégée (entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré [6]) n'est plus prorogé et reste de dix jours.

Les professionnels du secteur immobilier se félicitent ainsi des « déblocages en vue » dans l'immobilier et la construction par «l ’ordonnance du 15 avril 2020 [laquelle] limite le champ d’application, dans ces secteurs, de l’ordonnance du 25 mars qui prorogeait certains délais du fait de la crise du Covid-19 » [7].

Le Gouvernement, de son côté évoque, une « nécessité de modification » soutenant que « l’ordonnance pouvait s’appliquer de manière trop générale et nécessitait d’être modifiée afin de ne pas de faire obstacle à l’activité des acteurs de la construction et de l’immobilier essentiels pour l’économie de notre pays et répondre aux besoins des Français » [8].

Débats et problématiques juridiques

Il est certain que cette « modification » - qualifiée par le Gouvernement de simple « modification interprétative » - amènera pourtant à des problématiques importantes en matière de sécurité juridique.

Notamment quid de la situation des bénéficiaires d'un droit de rétractation entre le 25 mars et le 15 avril 2020 qui "ont raté le coche" ayant légitimement pu croire, avec l'ordonnance du 25 mars 2020, que leur droit de rétractation était prorogé et qui ont finalement « appris » par ordonnance du 15 avril 2020 que le droit de rétractation figurait finalement dans la liste des "exceptions" aux prorogations de délais ... ?

A noter aujourd'hui que, pour se soustraire opportunément du débat, il est indiqué dans le rapport au Président de la République accompagnant l'ordonnance du 15 avril dernier [9] que l'exclusion du droit de rétractation résultait déjà du texte initial et que la modification de l'article 2 du 25 mars dernier n'a qu'un caractère « interprétatif »...

On doutera toutefois de la justesse de la première affirmation et on suspectera par ailleurs l'opportunité de la seconde ...

A ce débat juridique s'ajoutera également un débat relatif au principe de non-rétroactivité des actes administratifs (le Conseil d'Etat annulant les actes réglementaires ayant des effets pour le passé rappelant l’incompétence ratione temporis...)

Certains [10] s’interrogent d’ailleurs déjà sur la rétroactivité illégale dont pourrait être entachée l’ordonnance du 15 avril 2020 ...

En tout état de cause, si l’on peut évidemment comprendre que le Gouvernement ait pu « marcher à tâtons » dans le cadre de la rédaction en urgence des ordonnances prises en application de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 [11], il n’en reste pas moins que des problématiques pratiques vont se poser et qu’au delà des enjeux économiques non-négligeables, il convient toujours de garder à l’esprit les principes de sécurité juridique et de prévisibilité de la loi, essentiels au fonctionnement d’une démocratie.

Vous avez des interrogations en lien avec mon article ou vous souhaitez que je vous conseille ou vous assiste dans un dossier : vous pouvez me contacter.

[1] Les propos développés dans le présent article reflètent les opinions personnelles de son auteur et n’engagent que lui.

[2] Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19, JORF n°0093 du 16 avril 2020

[3] Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, JORF n°0074 du 26 mars 2020

[4] Ne sont donc concernés par l’ordonnance ni les délais échus avant le 12 mars ni a priori ceux échus après le 24 juin.

[5] https://www.batiactu.com/edito/covid-19-fnaim-alerte-nouveau-sur-situation-agences-59253.php

[6] L’état d’urgence sanitaire a vocation à prendre fin le 24 mai 2020 sous réserve de l’évolution de l’épidémie.

[7] https://argent.boursier.com/immobilier/actualites/immobilier-deblocages-en-vue-5900.html

[8] Commentaire de Julien Denormandie, Ministre auprès de la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. https://argent.boursier.com/immobilier/actualites/immobilier-deblocages-en-vue-5900.html

[9] Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19, JORF n°0093 du 16 avril 2020

[10] Notamment M. Eric Vermot-gauchy « L'ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020(1) serait-elle entachée d'une rétroactivité illégale ? »

[11] Loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19