Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en liquidation judiciaire, plusieurs questions peuvent se poser.

A ce titre, le bailleur peut s'interroger : peut-il mettre fin au contrat de bail ? Quelle procédure doit-il suivre ? Quelles sont les modalités de résiliation d’un bail commercial en cas de liquidation judiciaire du locataire ?

Pour rappel, la procédure de liquidation judiciaire est applicable au débiteur en cessation des paiements dont le redressement est manifestement impossible. Elle est destinée à mettre fin à l'activité de l'entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits et de ses biens.

Néanmoins, la procédure collective du locataire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail commercial en cours.

La résiliation du bail peut survenir à l'initiative du liquidateur (ou de l'administrateur) lorsque celui-ci décide de ne pas continuer le bail : le bail est alors résilié au jour où le bailleur est informé de cette décision. 

La résiliation du bail peut par ailleurs survenir à l'initiative du bailleur lequel pourra demander la résiliation en Justice mais sous des conditions précises.

Lorsque le locataire est en liquidation judiciaire, l'article L. 641-12 du Code de commerce permet au bailleur de :

- demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ;

- demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire.

La résiliation du bail pour des causes antérieures à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire

Tout d'abord, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire.

Sur ce point, il faut savoir que le bailleur ne peut invoquer que les causes autres que le défaut de paiement d'une somme d'argent par exemple la violation d'une obligation de faire : il lui sera possible de demander la résiliation pour toute inexécution du bail antérieure à la procédure autre que le non-paiement de sommes d’argent.

Ainsi, le défaut d’entretien par le locataire des lieux loués, ou encore du défaut de souscription de la police d’assurance prescrite dans le contrat de bail pourront donner lieu à résiliation du bail.

Attention, il faut veiller au respect des délais.

En effet, si le bailleur n'a pas introduit sa demande avant le jugement d'ouverture, il doit le faire dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire si celui-ci a ouvert la procédure collective ou de celle du jugement d'ouverture de la sauvegarde ou du redressement judiciaire en cas de conversion de la procédure en liquidation judiciaire.

Passé ce délai de trois mois, le bailleur ne pourra plus solliciter la résiliation du bail pour des causes antérieures.

La résiliation du bail pour des causes postérieures à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire

Le bailleur peut également solliciter la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture.

Sa marge de manoeuvre sera cette fois plus large puisqu'il pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire.

A noter toutefois que cette demande ne pourra intervenir avant un délai de trois mois qui commence à courir le jour du jugement d’ouverture.

La constatation de la résiliation de plein droit est faite par le Juge-commissaire.

A ce titre, une question s’est posée en jurisprudence.

L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que la clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit du bail (par simple constatation) ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

S’est alors posée la question de savoir si un bailleur qui sollicite la résiliation du plein droit du bail devant le Juge-commissaire doit délivrer un commandement de payer préalable.

Dans arrêt récent, la Cour de cassation répond par la négative :

"le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d'une clause résolutoire, n'était pas dans l'obligation de délivrer le commandement exigé par l'article L. 145-41 du code de commerce" (Cass. com. 9-10-2019 n°18-17.563).

Ainsi, en cas de saisine du juge-commissaire aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial, le bailleur n’a pas besoin d’envoyer un commandement de payer au préalable.

En tout état de cause, le bailleur commercial confronté au dépôt de bilan de son locataire ne doit pas hésiter à se renseigner et à se faire assister par un avocat afin de mettre fin à ses incertitudes sur le sort du bail.

Maître Louise BARGIBANT se tient à votre disposition pour toute problématique relative aux baux commerciaux.

Article rédigé par Justine MACOR,

Titulaire d'un Master 2 Droit des affaires parcours Droit de la distribution 

Stagiaire LBA Avocat