Le système français a souhaité assurer au propriétaire d’un ouvrage une protection contre les dommages importants qui peuvent apparaître après la construction de l’ouvrage pendant dix ans.

En matière de construction d’ouvrage, les risques font l'objet d'une assurance obligatoire destinée à couvrir la réparation des dommages « de nature décennale ».

Cette assurance décennale est à « double détente » c'est-à-dire qu'elle comprend deux volets :

• un volet constitué de l'assurance de dommages, dite « dommages-ouvrage » ou « DO » (assurance de chose qui est mise en œuvre par le propriétaire)
• et un volet constitué de l'assurance de responsabilité dite « responsabilité civile décennale » ou RCD (obligatoire pour les constructeurs redevables de la garantie décennale).

Tout locataire d’un bail d’habitation doit user paisiblement des locaux loués.

Il s’agit d’une disposition d’ordre public (qui s’applique automatiquement, à laquelle on ne peut déroger).

Ainsi, le locataire ne doit pas abuser de la chose louée c’est-à-dire qu’il doit en faire un « usage raisonnable » (un usage de « bon père de famille » conformément à l’ancienne notion du Code civil).

Le locataire ne peut donc pas avoir un comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l'immeuble ou au voisinage notamment par des nuisances auditives, olfactives, des voies de fait, des injures ou des violences.

En résumé, il ne doit pas perturber la vie de l’immeuble.

Le locataire est également responsable des personnes qui résident avec lui ou qu'il héberge même temporairement.

De son côté, le bailleur a l’obligation de faire sanctionner les manquements de son locataire à cette obligation.

Mais comment se matérialise cette obligation du bailleur ? Que doit-il faire face à un locataire qui cause des troubles anormaux de voisinage ? Que risque-t-il s’il ne fait rien ?

La Cour de cassation le rappelle constamment : le montant du loyer initial est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail. Il s’agit donc de « liberté contractuelle » pour la fixation du loyer initial.

Souvent, le loyer est fixé forfaitairement en fonction de la surface.

Parfois, les parties prévoient à la différence d’un forfait un loyer variable (les fameuses « clause-recettes ») qui est un mode de détermination du loyer lequel va varier selon les résultats de l'exploitation ou selon le chiffre d'affaires.

La révision est bien différente de la fixation du loyer lors de la conclusion du bail puisqu’elle est porte sur la question du loyer en cours de bail et est strictement réglementée par le Code de commerce.

En réalité, il existe deux types de révision légale du loyer en cours de bail :

• la révision triennale du loyer ;
• la révision par le jeu d’une clause d’échelle mobile.

Retour sur ces deux modes de révision du loyer en cours de bail.