Achat aux enchères d’un bien immobilier : quelle marche à suivre ?

La vente aux enchères provient essentiellement d’une saisie immobilière laquelle est une mesure d'exécution forcée qui permet à un créancier muni d'un titre exécutoire de recouvrer les sommes qui lui sont dues par un débiteur quand une tentative de recouvrement amiable a échoué.

La saisie immobilière est divisée en trois grandes étapes : saisie puis vente (amiable ou forcée) et distribution du prix de vente entre les créanciers.

Nous allons nous intéresser principalement à la vente aux enchères (ou vente par « adjudication » ou « vente forcée »).

Lorsque le Juge de l’Exécution (JEX) a ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi, il va fixer une « audience d’adjudication » : il s’agira des enchères publiques en vue de l'adjudication de l'immeuble.

Comment se déroule la vente aux enchères en pratique ?

Il y a trois étapes principales qui sont les suivantes :

• la période antérieure à la vente aux enchères (publicité, visites etc) ;
• le déroulement des enchères dans l’enceinte du tribunal ;
• la période postérieure à la vente aux enchères (notamment le paiement du prix de vente).

Comment savoir qu’un bien va être vendu aux enchères ?

Avant la vente forcée de l’immeuble, il y a nécessairement une publicité préalable afin de faire participer le plus grand nombre possible d'enchérisseurs à la vente.

En effet, au moins un mois avant l'audience de vente aux enchères, le créancier poursuivant doit faire annoncer la vente forcée du bien dans un avis déposé au greffe du JEX qui sera affiché à un emplacement facilement accessible au Palais de Justice.

Il doit également faire procéder à la publication dans un journal d'annonces légales.

Il doit enfin apposer l’avis de vente dans le bien immobilier saisi et le publier dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale.

Enfin et en outre, le créancier peut annoncer la vente par tous autres moyens.

Comment visiter le bien immobilier ?

Lorsque vous êtes intéressé par un bien qui va être vendu aux enchères, vous devez consulter le cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du Juge de l'Exécution ou au cabinet de l'avocat du créancier poursuivant.

Ce cahier est très important car il va vous donner des informations sur les conditions de la vente notamment la description du bien, les éléments relatifs à l’urbanisme et à l’état hypothécaire, la mise à prix etc.

Le greffe va aussi vous indiquer les modalités relatives à la visite du bien immobilier.

Comment participer à la vente aux enchères ?

Vous êtes intéressé par le bien immobilier et souhaitez participer aux enchères.

C’est possible à condition de présenter des garanties de paiement et de donner mandat à un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie.

Vous allez devoir remettre au préalable à l’avocat une garantie de paiement à savoir une caution bancaire ou un chèque de banque à l'ordre du séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente ou de la Caisse des dépôts et consignations représentant 10 % de la mise à prix avec un plancher de 3.000 €.

Rassurez-vous, cette somme vous sera restituée si vous n’emportez pas l’enchère.

Attention ne peuvent se porter enchérisseurs, ni directement, ni par personnes interposées le débiteur saisi, les auxiliaires de justice intervenus à un titre quelconque dans la procédure et les magistrats attachés à la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie.

Comment se déroule la conduite des enchères ?

La vente aux enchères a lieu lors d’une audience publique au tribunal judiciaire.

Avant l’ouverture des enchères, le Juge indique immédiatement les frais de poursuite qui seront in fine à la charge de l'adjudicataire, en plus du prix de vente.

Le Juge rappelle ensuite que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé.

Le décompte commence alors par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public l'écoulement du délai (avant il s’agissait des « trois bougies », aujourd’hui il s'agit d'un chronomètre)

Les enchères seront arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

Elles sont organisées suivant le système des enchères montantes, la première qui est portée devant couvrir la mise à prix et les suivantes chaque précédente enchère.

Attention, les enchères doivent être pures et simples, c'est-à-dire qu'elles ne peuvent être assorties d'aucune condition.

L'avocat du dernier enchérisseur, qui emporte la vente, doit alors déclarer immédiatement au greffier l'identité de l'acheteur.

A noter que si la mise à prix annoncée par le juge n’a été couverte par aucune enchère, le poursuivant sera déclaré adjudicataire d'office pour le montant de la mise à prix s'il l'a fixée lui-même.

Le plus offrant est ainsi « l’adjudicataire du bien ».

En principe, il deviendra propriétaire du bien sauf à ce qu’il y ait une « surenchère ».

Il existe en effet un mécanisme de surenchère qui permet de reprendre les enchères après l'audience d'adjudication.

Une fois les enchères terminées, un enchérisseur peut en effet dans un délai de 10 jours de l’adjudication provoquer une seconde adjudication via son avocat en surenchérissant d'un dizième, c'est à dire en proposant un prix majoré de 10% par rapport au résultat de la première enchère.

Et quand payer le prix de vente ?

Vous devrez déposer le prix ainsi que les frais de la vente sur un compte séquestre dans un délai de deux mois à compter de la vente.

Une fois le paiement effectué, le titre de vente sera délivré à l'adjudicataire et publié au fichier immobilier.

Ainsi, la vente sera opposable à tous.

A noter que si le bien immobilier est occupé par le débiteur saisi, il sera possible de l’expulser, le jugement d'adjudication constituant le titre d’expulsion pouvant être mis à exécution avec au besoin le concours de la force publique afin de faire procéder à l'expulsion.