Bail commercial : révision du loyer commercial : quand et comment ?

La Cour de cassation le rappelle constamment : le montant du loyer initial est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail. Il s’agit donc de « liberté contractuelle » pour la fixation du loyer initial.

Souvent, le loyer est fixé forfaitairement en fonction de la surface.

Parfois, les parties prévoient à la différence d’un forfait un loyer variable (les fameuses « clause-recettes ») qui est un mode de détermination du loyer lequel va varier selon les résultats de l'exploitation ou selon le chiffre d'affaires.

La révision est bien différente de la fixation du loyer lors de la conclusion du bail puisqu’elle est porte sur la question du loyer en cours de bail et est strictement réglementée par le Code de commerce.

En réalité, il existe deux types de révision légale du loyer en cours de bail :

• la révision triennale du loyer ;
• la révision par le jeu d’une clause d’échelle mobile.

Retour sur ces deux modes de révision du loyer en cours de bail.

La révision ordinaire dite triennale du loyer

La révision triennale pourra intervenir à la demande du bailleur ou du locataire par acte d'huissier ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cette demande en révision ne pourra être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire pour la première révision, ou après le point de départ du bail renouvelé.

Le loyer demandé doit en principe être fixé à « la valeur locative » comme précisé par l’article L. 145-33 du Code de commerce : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. »

Cela signifie que vous pouvez proposer un loyer révisé sur la base de la « valeur locative » que vous estimez puisque celle-ci se négocie librement.

Néanmoins, cela signifie également qu’en cas de désaccord bailleur-locataire quant à la valeur locative, ce sera au Juge de trancher et de décider de la valeur locative en fonction de cinq critères légaux :

1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Bien souvent, une expertise est sollicitée afin d’éclairer le Juge sur la valeur locative au regard de ces cinq critères légaux.

A noter toutefois, le montant du loyer révisé sera « plafonné » : concrétement, cela signifie que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à la révision ne pourra pas excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers d'activités tertiaires (Ilat) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Il s’agit du principe (le plafonnement du loyer révisé) lequel comporte une exception selon laquelle la règle du plafonnement est écartée lorsque la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

On parle de « modification notable » des facteurs locaux de commercialité.

Cela peut être par exemple l’amélioration de la desserte des lieux, la création d’une gare, d’une station de métro ou encore l’évolution favorable d'un quartier.

Attention enfin : les baux assortis d'une clause-recettes (clause retrouvée souvent dans les centres commerciaux) ne sont pas révisables, seule s'appliquera la variation conventionnelle.

La révision spéciale par le jeu de la clause d’échelle mobile

Pour rappel, la clause d’échelle mobile est une clause par laquelle les parties décident de prévoir que le loyer sera indexé par la mise en œuvre d'une clause d'échelle mobile. Elle va permettre de faire varier le loyer de base en fonction des variations du prix d'une denrée, d'un service ou d'un indice.

Plus concrètement, cette clause induit une modification qui s'opère automatiquement aux dates d'échéances fixées dans le bail (souvent annuelle) et est automatique.

La révision par la clause d’échelle mobile est prévue à l’article L. 145-39 du Code de commerce.

Le mécanisme est le suivant : si par le jeu de la clause, le loyer initial subit une augmentation ou une diminution de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, l'une ou l'autre des parties pourra demander l'adaptation judiciaire du loyer.

En clair, la mise en œuvre de cette révision nécessite que soit atteint un seuil de variation de 25 %.

Cette demande en révision aura alors pour objet de fixer une nouvelle valeur locative.

Dans un cas comme dans l’autre, en cas de désaccord entre les parties, il conviendra de saisir le Juge des Loyers Commerciaux en respectant une procédure spécifique, d’où l’intérêt de se faire accompagner d’un avocat maîtrisant la matière.

Si vous avez des questions en lien avec mon article ou que vous souhaitez que je vous conseille ou vous défende dans un dossier, vous pouvez me contacter.