Compromis et acte de vente : quelles différences ?

Lorsque nous nous apprêtons à devenir propriétaire, ou à vendre notre bien immobilier, plusieurs étapes s’imposent à nous avant de voir notre projet d’achat ou de vente se concrétiser.

Tout d’abord, l’offrant ou « pollicitant » émet une offre de contracter. Cette offre est considérée comme un acte unilatéral de volonté, ayant pour vocation à donner naissance à un contrat en cas d’acceptation par le destinataire de l’offre.

L’offre doit être suffisamment ferme et précise au sens de l’article 1114 du Code civil, à défaut il s’agira d’une invitation à entrer en pourparlers.

Le destinataire de l’offre, s’il accepte l’offre dans les conditions émises par l’offrant, devient à son tour « acquéreur ». L’article 1118 du Code civil dispose ainsi que « l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. »

La rencontre des volontés - qui se traduit par une offre et une acceptation - suffit à la formation d’un contrat, comme le dispose l’article 1113 du Code civil.

L’offre est un acte unilatéral qui engage une seule partie (l’offrant), le compromis – qui suppose la rencontre des volontés - est quant à lui un contrat synallagmatique (liant les deux parties).

Il faut donc bien distinguer la promesse de vente unilatérale (provenant d’une partie, communément appelé « l’offrant ») et la promesse de vente synallagmatique, ou compromis de vente, qui engagera réciproquement les deux parties (offrant et acquéreur).

Mais quelles sont les différences entre le compromis et l'acte authentique ?

Le point avec cet article.

Compromis : un avant-contrat

A ce stade, plusieurs « intermédiaires » pourront intervenir dans le processus de la vente du bien immobilier.

Tout d’abord, la présence d’un agent immobilier est très courante en matière de vente immobilière.

L’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et peut éventuellement procéder à la rédaction du compromis.

Le notaire peut aussi intervenir dès la phase du compromis, en rédigeant le compromis.

La promesse de vente synallagmatique implique l’engagement des deux parties : le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à acquérir le bien, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives.

Les conditions suspensives sont en effet propres à l’avant-contrat.

Ces conditions permettent de protéger les parties d’un évènement futur et incertain. Les conditions suspensives les plus courantes sont l’obtention d’un prêt et le droit de préemption.

En cas de non-réalisation ou « défaillance » de ces conditions suspensives insérées au compromis (par exemple un prêt non obtenu, conformément aux conditions mentionnées au compromis), la vente ne pourra avoir lieu, le contrat n’étant pas formé et les parties retrouvant ainsi leur liberté.

En revanche, si les conditions suspensives sont levées mais que l’acte de vente n’est pas réitéré, la vente demeure parfaite. L’article 1583 du Code civil dispose ainsi que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Le contrat est donc valablement formé, et la partie lésée pourra demander réparation du préjudice en mobilisant la clause pénale fréquemment prévue au sein du compromis.

L’article 1226 du Code civil dispose que : « La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. »

En matière de vente immobilière, la clause pénale est en principe fixée à une somme forfaitaire correspondant à 10% du montant de la vente, à noter que le juge dispose d’un pouvoir d’interprétation des clauses du compromis lui permettant de modifier le montant de la clause pénale si la pénalité est considérée comme « excessive » ou « dérisoire » (art. 1231-5 du Code civil).

Toutefois, l’acquéreur dispose d’un droit de rétractation - sans justification de motif particulier - dans le délai de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis, conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Acte de vente : une simple réitération de l’avant-contrat

En principe, il n’y a pas de délai légal entre le compromis de vente et l’acte authentique de vente mais le délai est souvent fixé à trois mois.

L’acte de vente est un acte authentique, qui se réalise devant notaires.

Le rôle du notaire est obligatoire à cette étape. Il sera chargé de rédiger et d’authentifier l’acte de vente.

La réalisation de l’acte authentique suppose la levée des conditions suspensives mentionnées au compromis : obtention du prêt, purge du droit de préemption urbain…

Si les conditions suspensives ne sont pas levées (par exemple si l’acquéreur n’obtient pas un prêt immobilier conforme aux conditions mentionnées au compromis), les obligations des parties ne sont pas exigibles et l’acte de vente n’aura pas lieu d’exister.

En revanche, si les conditions suspensives sont toutes levées, les obligations des parties deviennent « pures et simples ». Si le vendeur ou l’acquéreur se rétracte, il sera possible pour la partie lésée de mobiliser la clause pénale ou dans certains cas de solliciter la vente forcée.

Modifications entre le compromis et l’acte de vente : quels effets ?

En principe, il ne peut y avoir aucune modification entre le compromis et l’acte de vente portant sur un élément essentiel du contrat (déterminant du consentement).

Le compromis mentionne une clause classique en la matière telle que : « Le vendeur s’interdit pendant le temps qui précédera la réitération par l’acte authentique d’apporter toute modification par rapport à leur état actuel […] »

Une modification substantielle porte sur un élément ou une clause du contrat déterminant le consentement de l’acquéreur ou du vendeur.

Les éléments substantiels peuvent par exemple porter sur la modification de la consistance du bien immobilier, une procédure judiciaire en cours, une servitude découverte postérieurement, une non-conformité du bien en cause avec les normes d’urbanisme…

Il est important d’établir un avenant au compromis pour mentionner ces modifications, qui devra être notifié aux parties (c’est-à-dire communiqué de manière officielle).

Dans un arrêt de 2006, la Cour d’appel de Caen a jugé que le vendeur ne pouvait réclamer la clause pénale à l’acquéreur pour une modification substantielle intervenue entre le compromis et l’acte de vente. La juridiction énonce que le délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation court à compter de la « notification régulière du projet substantiellement modifié. » Autrement dit, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter à compter de la notification de l’avenant portant sur la modification substantielle du contrat.           

Ainsi, la notification d’une modification substantielle du contrat intervenant entre le compromis et l’acte de vente engendre l’octroi d’un nouveau délai de rétractation pour l’acquéreur (selon les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Article rédigé par Virginie MARTEL, assistante juridique LBA AVOCATS

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT