Le mandat de vente de l’agent immobilier : les points de vigilance

Vous souhaitez vendre l’immeuble dont vous êtes propriétaire et confier les démarches afférentes à une agence immobilière ?

Vous pouvez pour ce faire régulariser un mandat de vente.

Ce contrat de prestation de services, conclu entre vous et l’agence immobilière, a pour objet la vente du bien et va permettre d’encadrer précisément les conditions d’intervention de l’agence tout en déterminant les obligations des deux parties.

Plusieurs types de mandats de vente étant envisageables, il convient pour le vendeur de choisir celui-ci avec circonspection afin de préserver au mieux ses droits dans le cadre d’un éventuel litige.

Le point sur les mandats confiés à une agence immobilière, leurs caractèristiques, les points de vigilance et obligations de l'agent immobilier.

Distinction entre mandat de recherche et mandat de vente

Préalablement à la présentation des différents types de mandats envisageables et des régimes qui leur sont attachés, il apparaît essentiel de préciser que les différents types de mandats peuvent présenter deux objets distincts en fonction des attentes du propriétaire vendeur.

Dans le cas où le vendeur ne souhaiterait pas que le mandat permette à l’agent immobilier de l’engager vis -à-vis de l’acquéreur potentiel, un mandat dit « de recherche » devra alors être régularisé.

La Jurisprudence a pu préciser sur ce point qu’en l’absence de toute stipulation autorisant expressément l’agent immobilier à signer au nom et pour le compte de l’acquéreur, ce dernier était parfaitement en droit de refuser les acquéreurs présentés.

A contrario, dans le cadre d’un mandat « de vente », le propriétaire ne pourra pas refuser les acquéreurs présentés par l’agence immobilière sous peine de voir sa responsabilité contractuelle engagée.

Attention, de nombreux mandats qui s'intitulent "mandat de vente" sont en réalité des mandats de recherche qui ne comportent pas le pouvoir pour l'agence d'engager le vendeur. En cas de doute, il convient d'analyser les clauses du mandat.

Quels sont les différents types de mandats de vente et leurs caractéristiques ?

Le propriétaire désireux de vendre un bien immobilier par l’intermédiaire d’une agence immobilière doit savoir qu’il existe trois catégories de mandats de vente, chacune garantissant au vendeur et à l’agence immobilière des droits et des obligations différents dans le cadre de leur exécution.

• Le mandat exclusif

Ce mandat interdit au propriétaire de l’immeuble de réaliser la vente lui-même. De plus, le mandat de vente est exclusivement conclu avec une unique agence immobilière, interdisant le vendeur de présenter le bien à la vente par l’intermédiaire d’autres agences.

En conséquence, le non-respect de cette exclusivité par le propriétaire-vendeur expose ce dernier au paiement d’une indemnité prévue contractuellement. Cette somme est dans la majorité des cas égale au montant de la commission prévue au sein du mandat.

Ce mandat à durée limitée (généralement 3 mois) peut être dénoncé à son expiration par Lettre recommandée avec accusé de réception.

Si ce mandat peut paraître astreignant, il présente néanmoins l’avantage suivant : du fait de l’exclusivité consentie, il y a fort à parier que l’agence immobilière redouble d’efforts pour faire aboutir la vente dans les meilleurs délais.

• Le mandat simple

A l’opposé du mandat exclusif, ce type de mandat astreint ses signataires à un minimum d’obligations. Dans le cadre de l’exécution d’un mandat de vente simple, aucune exclusivité n’est conférée à l’agence immobilière.

En conséquence, vous pouvez proposer votre bien à la vente à plusieurs agences immobilières ou réaliser vous-même l’opération, sans crainte de voir votre mandataire venir vous réclamer une quelconque commission.

Cette liberté a parfois des répercutions sur l’investissement de l’agence immobilière dans la recherche d’un acheteur potentiel.

• Le mandat semi-exclusif

Ce mandat intermédiaire permet de placer le curseur des obligations réciproques des parties au mandat à mi-chemin des deux mandats précédents.

Dans le cadre d’un mandat semi-exclusif, si vous ne confiez la vente qu’à une seule agence immobilière comme dans le cadre d’un mandat exclusif, vous conservez néanmoins la possibilité de réaliser la vente vous-même sans avoir aucune commission à régler.

Quelles sont les conditions de validité d’un mandat de vente ?

Le régime du mandat de vente a été prévu par les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « Loi Hoguet ».

Ces dispositions d’ordre public imposent à peine de nullité la présence d’un certain nombre de mentions obligatoires au sein du mandat, qui doit dans tous les cas être écrit.

La Jurisprudence est constante sur le sujet : l’omission de l’une de ces mentions obligatoires entraîne la nullité du mandat et empêche la perception de toute commission par l’agent immobilier.

Au nombre de ces mentions obligatoires, prévues par l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, figurent notamment :

• Les informations relatives à l’identité de l’agent immobilier et à celle du vendeur ;
• La désignation du bien objet du mandat de vente et les documents afférents (titre de propriété, plans, extrait cadastral…) ;
• Le montant de la commission qui sera due en cas de réalisation de la vente ;
• La durée du mandat ;
• Les moyens mis en œuvre par l’agent immobilier pour exécuter le mandat et le réseau auquel ce dernier appartient

Concernant spécifiquement la question de la rémunération de l’agent immobilier, il est important de noter que si le montant de la commission doit être mentionné au sein du mandat écrit, cette somme ne sera effectivement versée qu’au moment de la réalisation de l’opération.

Dans le cadre d’une vente immobilière, la réalisation de l’opération objet du mandat ne sera concrétisée qu’au moment de la réitération de la vente par acte notarié.

Il est enfin important de noter que si le mandat de vente a été signé hors de l’agence, alors ce contrat est soumis aux dispositions du Code de la consommation, lequel prévoit au sein de son article L. 222-7 qu’un délai de 14 jours calendaires est ouvert au consommateur pour exercer son droit de rétractation.

Concrètement, cela signifie que le mandataire peut se délier du contrat de mandat dans un délai de 14 jours à compter de sa signature sans avoir à s’en justifier.

Quelle est l’étendue des obligations de l’agent immobilier dans le cadre de l’exécution du mandat ?

L'agent immobilier doit indiquer à peine de nullité les moyens qu’il compte mettre en œuvre afin d’exécuter au mieux le mandat de vente.

Les juridictions jugent de manière constante que la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier peut se voir engagée à votre encontre si ce dernier ne respecte pas les engagements prévus à ce titre.

Il est à noter que la jurisprudence a précisé qu’en plus de voir sa responsabilité contractuelle engagée à l’égard du mandant, l’agent immobilier était également susceptible de voir sa responsabilité délictuelle engagée à l’égard de l’acquéreur potentiel (Cass. 1^ère Civ., 16 décembre 1992, n° 90-18.151).

La jurisprudence juge de manière constante (récemment Cass. 1^ère Civ., 11 décembre 2019, n°18-24.381), que l’agent immobilier assume la charge d’un devoir de conseil, de renseignement et de mise en garde à l’égard de son mandant comme de l’acquéreur potentiel.

Ce devoir d’information concerne notamment les caractéristiques du bien, la vérification des capacités financières de l’acquéreur pour réaliser la vente, ou encore la vérification de la qualité des parties.

A noter que de nombreuses obligations sont régulièrement rattachées par la jurisprudence à ce devoir de conseil, si bien que l’étendue de ce dernier est en constante évolution.

Dans l’arrêt en date du 11 décembre 2019, la Cour de cassation a ainsi jugé que la responsabilité de l’agent immobilier était engagée pour les motifs suivants :« L’agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté ».

En tout état de cause, si vous souhaitez signer un mandat de vente et être conseillé dans cette démarche, ou si vous souhaitez être assisté dans une procédure judiciaire en lien avec un mandat de vente, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Cabinet LBA AVOCATS