La réception des travaux est une notion importante du droit de la construction.

Elle est essentielle en ce qu’elle marque la fin du contrat et est la clé de voûte de la responsabilité des constructeurs.

Plus concrètement, le Code civil définit la réception comme étant « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. ».

Ainsi, c’est l’acte par lequel le maître d’ouvrage (celui qui a commandé les travaux) accepte la prestation.

La réception va donc transférer la propriété et la charge des risques des travaux au maître d'ouvrage.

Elle va également faire courir le point de départ des garanties légales : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

Retour sur cette notion de « réception », ses modalités pratiques, son intérêt et ses conséquences.

Quand procéder à la réception ?

La réception doit intervenir à l'achèvement des travaux même si des malfaçons ou des défauts de conformité mineurs subsistent.

Longtemps, il était considéré que la réception ne pouvait intervenir qu’à l’achèvement complet de l’ouvrage.

Aujourd'hui, l'achèvement complet de l'ouvrage n'est plus une condition de la réception.

Toutefois, la jurisprudence considère que la réception doit avoir lieu à la date à laquelle les ouvrages sont en état d'être reçus.

La notion d'ouvrage en « état d'être reçu » est une question de fait (le Juge apprécie au cas par cas et souverainement cette question au regard des faits du dossier).

Dans le secteur du logement, cela signifie que l'ouvrage destiné à l'occupation doit être habitable pour être réceptionné.

Le fait que la réception puisse désormais intervenir sans achèvement complet de l’ouvrage est certainement justifié par le fait de permettre la mise en œuvre de l'assurance de dommages au plus tôt.

En pratique, il est de l’intérêt du Maître d’ouvrage de réceptionner les travaux.

Pourquoi ? parce que c’est à compter de la réception que débutent les différentes garanties comme la garantie décennale.

Il est donc vivement recommandé au maître d’ouvrage de réceptionner si les travaux sont globalement achevés.

Sachez à ce titre que le maître de l'ouvrage qui réceptionne les travaux se borne à dresser un constat de l'état des lieux : cela ne signifie pas qu’il n’exercera aucun recours contre l’entreprise. Sachez-le : celui qui reçoit les travaux ne renonce à rien !

En pratique, comment se passe la réception ?

Le Code civil prévoit que la réception « intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

Ainsi, la réception peut être sollicitée soit par le maître d’ouvrage soit par l’entreprise.

Elle doit être « prononcée contradictoirement » c’est-à-dire en présence de l’entreprise et du maître d’ouvrage.

La réception amiable

La réception doit, pour des questions de preuve, être constatée dans un écrit.

Elle est généralement constatée aux termes d'un procès-verbal signé par le maître d'ouvrage et l’entreprise : il s’agit d’une réception amiable.

Sur ce procès-verbal de réception, le maître d’ouvrage ne doit pas hésiter à noter toutes les réserves (tout ce qui « ne va pas ») car l’entreprise aura alors l’obligation contractuelle de « lever les réserves ».

Concrètement, le maître de l'ouvrage formule des réserves (les défauts de conformité et les désordres apparents) qui devront donner lieu à des travaux de reprise (la levée des réserves relève de l'obligation de résultat de l’entreprise).

Le maître d’ouvrage pourra, pour ces dommages, engager une action en réparation du préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ou de la garantie de parfait achèvement.

D’où l’importance de bien noter les réserves car la réception sans réserve purge l'ouvrage de ses vices apparents.

La réception judiciaire

Si la réception n’a pas fait eu lieu à l’amiable, il faut savoir que la réception peut être prononcée en Justice : il s’agit de la « réception forcée ».

Il est alors demandé au juge de prononcer la réception des travaux lorsque l'une des parties s'y soustrait.

Le demandeur à l’action peut être le maître de l'ouvrage ou l'entrepreneur.

L'un des intérêts de la réception judiciaire est de faire courir les délais de garantie.

Le Juge fixera alors la réception à la date à laquelle les ouvrages sont « en état d'être reçus ».

En matière d’habitation, comme indiqué, la réception judiciaire ne pourra pas être refusée si l’ouvrage est habitable mais pourra être refusée si les non-conformités sont importantes et rendent le bien inhabitable.

La réception tacite

La réception tacite est, quant à elle, une notion créée par la jurisprudence pour répondre à la situation (assez fréquente en pratique) d’absence de réception expresse (notamment par un procès-verbal de réception).

La réception tacite peut être invoquée par le maître de l'ouvrage, surtout s'il veut bénéficier des garanties légales et de l'assurance construction, ou par le constructeur, s'il entend être garanti par l'assureur RCD.

La réception tacite est une réception « constatée » par le Juge (et non « prononcée » comme l’est la réception judiciaire). En réalité, la réception tacite est constatée à l'occasion d'un litige ne portant pas directement sur elle.

En clair, le Juge va, à l’occasion d’un litige, constater le cas échéant qu’il y a bien eu réception.

Mais pour cela, il va vérifier que la situation répond à des conditions précises.

Tout d’abord, la jurisprudence rappelle régulièrement que la réception tacite résulte d'une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux : le Juge va vérifier cette « volonté non équivoque » au regard des circonstances factuelles.

Des éléments vont être très importants pour démontrer « l’intention de réceptionner » : la prise de possession de l'ouvrage et le paiement des travaux.

D’autres éléments peuvent être pris en compte comme la déclaration d’achèvement des travaux.

En tout état de cause, il appartient au Juge de la constater en fonction des éléments du dossier, au cas par cas.

En réalité, à quoi sert la réception ?

La réception a plusieurs effets importants.

Tout d’abord, elle opère le transfert des risques de la chose de l’entreprise vers le maître de l’ouvrage.

Elle a également pour effet de purger les désordres apparents non réservés à la réception.

Enfin et surtout, elle constitue le point de départ des garanties de la construction comme la garantie de parfait achèvement ou encore la garantie décennale.

Vous l’avez compris, la réception est une notion fondamentale du droit de la construction dont il convient de maîtriser les tenants et aboutissants.

Si vous avez des questions en lien avec mon article ou que vous souhaitez que je vous conseille ou vous défende dans un dossier, vous pouvez me contacter.