Dans quels cas la responsabilité de l’agent immobilier peut-être engagée ?

La mise en location ou la vente d’un bien immobilier peut s’avérer complexe et chronophage.  

C’est pourquoi, il est courant pour les propriétaires de faire appel aux services d’un agent immobilier, professionnel averti de ce type d’opération.  

Toutefois, leur intervention n’est pas toujours synonyme de tranquillité.

Il est possible que, malgré leur concours, des difficultés juridiques ou matérielles surviennent.

A ce titre, il est important de savoir que la profession d’agent immobilier est une profession règlementée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » qui établit plusieurs obligations à leur égard.

Ils doivent donc exercer leur activité dans les règles de l’art. A défaut, leur responsabilité peut être engagée au niveau contractuel, extracontractuel et également au niveau pénal.

Le point sur la responsabilité de l'agent immobilier avec cet article.

La responsabilité contractuelle de l’agent immobilier :

Quand vous faites appel aux services d’un agent immobilier, vous êtes liés par un contrat de mandat (art. 1984 et svt C.civ).

En tant que propriétaire du bien, vous devenez le mandant de l’agent immobilier et ce dernier devient votre mandataire.

Ce contrat de mandat va préciser la mission de l’agent (vendre ou louer) et déterminer les pouvoirs que vous lui confiez. Le plus souvent, il se voit confier une simple mission d’entremise ou dans des cas plus rares, il a la possibilité de vous engager en signant des actes juridiques en votre nom et pour votre compte.

Au titre de ce contrat, l’agent immobilier doit respecter les obligations qui en découlent.

A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle.

Mais, il est important de noter que cette responsabilité suppose impérativement la preuve :

• d’une faute du professionnel
• d’un dommage
• et d’un lien de causalité.

Si l’une de ces trois conditions fait défaut, sa responsabilité ne peut pas être engagée.

Attention, si vous souhaitez rechercher la responsabilité d’un agent immobilier vous devez agir dans un délai de 5 ans à compter de la connaissance du dommage (art. 2224 C.civ.).

L’agent immobilier peut intervenir dans plusieurs étapes de l’opération immobilière. Par conséquent, la responsabilité de l’agent immobilier pourra être engagée, en fonction de son implication, sur sa qualité de mandataire, sa qualité de rédacteur d’acte et sa qualité de conseil.

• La qualité de mandataire de l’agent immobilier :

L’article 1992 du Code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion ».

Ainsi, le mandataire, qu’est l’agent immobilier, répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission.

L’agent immobilier est un professionnel mandaté pour accomplir une mission spécifique : une opération immobilière.

A ce titre, il doit tout mettre en œuvre pour atteindre cet objectif.

Mais, il ne s’agit que d’une obligation de moyens.

Par conséquent, il n’est pas tenu de réussir à finaliser l’opération. Vous ne pourrez pas lui reprocher l’absence de conclusion d’un acte de vente ou d’un contrat de location dès lors qu’il a usé de tous les éléments à sa disposition pour y parvenir.

La jurisprudence retient, par exemple, que pour une vente immobilière, l’agent est fautif lorsqu’il déclare à ses clients qu’un terrain est constructible alors qu’il savait que l’autorisation de construire ne pouvait être accordée (Cass. 1^er civ., 5 déc. 1961 Bull. civ. 1961).

De même, en matière de bail, l’agent immobilier est fautif lorsqu’il ne s’assure pas de la solvabilité des locataires (CA Versailles, 3^ème Ch., 7 nov. 2003, n°01/06928).

Toutefois, le professionnel de l’immobilier peut s’exonérer de toute responsabilité s’il démontre que cette faute est due à un cas de force majeure ou d’un dol de l’une des parties.

• La qualité de rédacteur d’acte de l’agent immobilier :

Dans un second temps, l’agent immobilier peut être amené à rédiger un acte juridique pour votre compte (compromis de vente, contrat de bail…).

Lorsqu’il intervient en qualité de rédacteur d’acte, ses obligations sont renforcées. Dans ce cas, le professionnel est tenu par une obligation de résultat.

L’acte rédigé par ses soins doit être juridiquement valable, exempte de toutes anomalies.

Il doit vérifier les conditions de forme de l’acte.

Le professionnel commet une faute dans le cas où les mentions écrites obligatoires ne sont pas respectées ou qu’il manque une signature. Ces irrégularités engendrent l’invalidité de l’acte, ce qui peut entraîner des conséquences importantes, notamment son annulation.

Par ailleurs, il est tenu de vérifier que l’acte peut effectivement être réalisé en s’assurant que les parties sont juridiquement en mesure et ont le pouvoir de signer l’acte.

Il est important de noter que la responsabilité de l'agent immobilier ne saurait être effacée par celle du Notaire qui a concouru à la réalisation du dommage (Cass. 1^er civ., 20 déc. 2000, n°98-12.716).

• La qualité de conseil de l’agent immobilier :

Enfin, l’agent immobilier est un professionnel qui doit, en raison de ses connaissances techniques, vous informer sur les circonstances qui entourent l’opération envisagée.

Il est donc tenu à un devoir de conseil et d’assistance envers vous, dès lors que vous n’êtes pas un professionnel.

Ce devoir est d’ordre public. Ainsi, il ne peut s’en exonérer.

Les juges retiennent une obligation de conseil particulièrement étendue.

A ce titre, la jurisprudence considère que ce devoir d'information et de conseil de l'agent implique d'avertir le client qui projette d'acquérir un bien, de tous les risques de l'opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter (Cass. 1^er civ., 15 juill. 1999, n°97-18.984).

Elle sanctionne alors le professionnel qui n’a pas prévenu son client que le prix de mise en vente est manifestement sous-évalué (Cass. 1^er civ., 30 oct. 1985, n°84-12.326).

Il a donc le devoir de fournir une information exacte et complète sur l’opération en jeu.

Mais, il s’agit ici encore d’une obligation de moyens pour le professionnel. Cette obligation s’apprécie donc en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties.

La responsabilité extracontractuelle de l’agent immobilier :

En principe, l’agent immobilier n’est pas lié aux tiers qui par définition sont étrangers au contrat de mandat (locataire, acquéreur).

Pourtant, la jurisprudence est constante à considérer que le professionnel est « responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l'opération dont l'échec était imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties » (Cass. 1^er civ., 16 déc. 1992, n°90-18.151).

La responsabilité extracontractuelle de l’agent immobilier envers les tiers est fondée sur l’article 1240 du Code civil.

Elle peut notamment être recherchée dans les quatre cas suivants :

• En cas de délit ou quasi-délit :

Dès lors que l’agent immobilier commet une faute intentionnelle (délit) ou lorsqu’il commet une faute non intentionnelle mais inexcusable compte tenu de sa qualité de professionnel (quasi-délit), il engage sa responsabilité envers les tiers, sans avoir à rechercher s’il a agi conformément ou pas aux instructions de son mandant.

A titre d’illustration, le dol de l’agent immobilier peut être retenu lorsqu’il s’est volontairement abstenu de communiquer aux acquéreurs la présence de termites dans les boiseries du bien.

• En cas de dépassement de pouvoir :

L’agent immobilier engage sa responsabilité extracontractuelle dès lors qu’il excède les pouvoirs qui lui ont été confiés dans le cadre du contrat de mandat et que cela entraîne des conséquences pour un tiers.

• En cas de manquement dans la rédaction de l’acte :

Le rôle de l’agent immobilier ne consiste pas uniquement à rapprocher deux personnes autour d’une opération immobilière, mais assure également la régularité de celle-ci.

Pour cette raison, il est également tenu envers les tiers contractants de la régularité de l’acte auquel il a apporté son concours.

• En cas de manquement à son devoir de conseil :

De plus, la jurisprudence a étendu le devoir de conseil de l’agent immobilier envers les tiers (potentiel acquéreur, potentiel locataire).

Ainsi, le professionnel est tenu de communiquer la totalité des informations relatives au bien, tel que la présence d’insectes xylophages ou d’humidité (Cass. 1^er civ., 18 avr. 1989, n°87-12.053).

La jurisprudence retient également que l’agent immobilier ne respecte pas son devoir de conseil vis-à-vis de l’acquéreur d’un droit au bail commercial dès lors qu’il omet de l’avertir sur l’absence de droit au renouvellement du bail (Cass. 1^er civ., 11 juin 2002, n°99-21.147).

En conséquent, il est donc exigé de l’agent immobilier qu’il se montre particulièrement rigoureux dans l’accomplissement de sa mission à l’égard de son client comme à l’égard des tiers contractants. 

Sa mission suppose que le professionnel effectue toutes les vérifications nécessaires à la bonne réalisation de l’opération et qu’il communique toutes les informations susceptibles d’avoir un impact sur le consentement des parties concernant la consistance du bien et ses caractéristiques juridiques et matérielles.

La responsabilité pénale de l’agent immobilier :

La responsabilité de l’agent immobilier au niveau pénal relève de différents fondements.

Tout d’abord, la loi « Hoguet » qui réglemente la profession sanctionne plusieurs comportements créant des infractions pénales spécifiques au métier d’agent immobilier (par exemple l’exercice de la profession sans carte professionnelle).

Ensuite, la responsabilité pénale de l’agent immobilier peut toujours être recherchée sur le fondement des infractions de droit commun du Code pénal, tel que l’escroquerie, l’abus de confiance, la réalisation de faux et l’usage de faux.

Enfin, le Code de la consommation sanctionne les pratiques commerciales trompeuses de l’agent immobilier dans le cadre de la diffusion d’annonces de bien à vendre ou à louer (erreur de surface, diffusion d’annonce sans mandat…).

Les diligences et actes d'un agent immobilier ne sont donc pas anodins et celui-ci engage sa responsabilité à votre égard.

Le Cabinet se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous assister en cas de difficultés liées à l’intervention d’un agent immobilier dans votre opération immobilière.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Cabinet LBA AVOCATS