Le rôle protecteur du Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
La construction d’une maison peut relever de la concrétisation d’un projet d’une vie.
Quoi de mieux que la construction de l’entièreté d’une maison qui se révèlera alors parfaitement adaptée à tous vos souhaits.
Mais, en raison de l’envergure du projet, il est nécessaire de s’entourer d’une entreprise fiable, capable de réaliser le projet voulu dans les conditions déterminées.
C’est pourquoi le législateur a créé un contrat particulièrement protecteur pour les personnes ayant ce projet : le contrat de construction de maison individuelle.
Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat créé par une loi du 19 décembre 1990 qui vient encadrer strictement le dérouler de l’édification de votre maison. Il régit les relations entre le constructeur de la maison et vous (maître d’ouvrage, celui pour le compte duquel les travaux sont réalisés).
L’un des points importants de ce contrat, c’est que les règles mises en place par cette loi sont d’ordre public. En aucun cas, les parties ne pourront y déroger.
D’ailleurs, la conclusion de ce type de contrat est obligatoire dès lors qu’un constructeur se charge des travaux de mise hors d’eau (imperméabilité) et hors d’air (portes et fenêtres) d’une construction.
Le point sur le CCMI.
Quelles sont les conditions à remplir pour conclure un CCMI ?
La définition du contrat de construction de maison individuelle soulève plusieurs critères à respecter.
Dans un premier temps, il doit s’agir d’une construction c’est-à-dire l’édification d’un bâtiment nouveau ou l’extension d’un bâtiment existant. La réalisation de rénovation lourde ne suffit pas à caractériser une construction.
Dans un second temps, l’immeuble doit être à destination d’habitation ou usage professionnel et habitation.
Enfin, le projet doit être limité à deux logements pour le même acquéreur.
Dès lors que ces trois conditions sont remplies, le CCMI peut être conclu.
Il faut savoir que certains contrats qui ont été conclus sous un autre titre, peuvent être requalifiés en CCMI s’ils correspondent en pratique aux critères de ce contrat spécifique.
Quel est le formalisme à respecter pour la rédaction d’un CCMI ?
Il existe deux types de contrats de construction de maison individuelle :
- Le CCMI avec fourniture de plan
- Le CCMI sans fourniture de plan
Dans ces deux cas, le contrat doit être écrit et impérativement signé avant le début des travaux.
De plus, un formalisme précis est imposé par les textes qui assure une protection forte pour le maître de l’ouvrage.
Une liste précise de mentions obligatoires devant être inscrites dans le contrat est établie par la loi. Ces mentions obligatoires concernent notamment les informations générales sur le projet, les informations relatives à la construction, le prix, le financement et la présence des annexes.
La liste et la précision de ces mentions sont renforcés lorsque le contrat est conclu avec fourniture d’un plan. Dans ce cas, la loi prévoit également une liste de clauses interdites et énumère strictement les conditions suspensives autorisées dans ce contrat.
Lorsque le CCMI est sans fourniture de plan, les formalités sont allégées mais restent particulièrement protectrice pour vous en tant que maître de l’ouvrage.
Au-delà de la protection que confèrent les formalités écrites du contrat, le CCMI accorde de nombreux avantages au maître de l’ouvrage.
Quels sont les avantages du CCMI ?
Le CCMI vous offre une simplification des échanges car le constructeur doit être votre seul interlocuteur.
Quand bien même le constructeur a recours à un sous-traitant pour réaliser une partie des travaux, il reste le seul responsable de ces derniers, à votre égard.
L’intérêt primordial du CCMI consiste dans la mise en place d’une date définie de livraison du chantier. Le constructeur est enfermé dans des délais contractuellement établis qu’il doit respecter.
Un autre avantage significatif du CCMI se situe dans la détermination du prix du chantier et de son paiement.
Le prix établi par le CCMI doit être forfaitaire et est définitif. Il n’est révisable que dans les cas prévus par les textes. Cette exigence capitale vous permet alors de visualiser de manière claire et fixe le montant de la construction.
Concernant le paiement du prix, aucun versement ne peut avoir lieu avant la date de signature du contrat sans qu’il n’y ait une obligation pour le constructeur de souscrire à une garantie de remboursement auprès d’un établissement habilité.
De plus, ce paiement doit être échelonné en fonction de l’avancement des travaux.
En plus des avantages spécifiques au CCMI, des garanties importantes sont octroyées au maître de l’ouvrage.
Quelles sont les protections spécifiques octroyées au maître de l’ouvrage par le CCMI ?
La conclusion d’un CCMI met en place plusieurs obligations pour le constructeur permettant de vous assurer une protection forte.
Le Code civil a mis en place plusieurs garanties qui entourent, de manière générale, la réalisation de travaux par un constructeur. Elles sont au nombre de trois :
- La garantie de parfait achèvement: couvre les défauts apparents signalés lors de la réception des travaux et ceux apparus dans le délai d’un an.
- La garantie de bon fonctionnement: couvre les défauts liés au fonctionnement des éléments d’équipement dans un délai de deux ans.
- La garantie décennale: couvre les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage le rendant impropre à sa destination dans un délai de 10 ans.
Ces garanties restent parfaitement applicables au CCMI.
Ce n’est que de manière complémentaire, que le régime du CCMI vient ajouter des garanties supplémentaires pour vous en tant que maître de l’ouvrage.
Comme énoncé précédemment, le constructeur est obligé d’avoir une garantie de remboursement, s’il souhaite percevoir des fonds avant la date d’ouverture du chantier.
En outre, il est également obligé de souscrire une garantie de livraison auprès d’un établissement habilité.
Cette garantie fondamentale va vous couvrir en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à compter de l’ouverture du chantier. Dès lors que le délai de livraison est passé et que les travaux n’ont pas été terminés ou mal effectués, le garant doit désigner un professionnel pour finir les travaux.
Cette protection renforce la possibilité de voir votre projet de construction réalisé dans des délais prévus.
De plus, la loi prévoit qu’une indemnité de retard à compter de la date de livraison convenue, d’un montant d’au minimum 1/3000ème du prix d’acquisition par jour de retard. Cette indemnité court jusqu’à la livraison effective de la maison.
Mais, en cas de préjudice distinct causé par le retard, une demande supplémentaire de dommages et intérêts est possible. (Cass. 3e civ., 5 janv. 2022, n°20-21.208)
Ces différentes garanties vous sont particulièrement favorables.
A noter toutefois, elles ne peuvent être mises en jeu qu’à compter du dépassement du délai de livraison prévu par le contrat.
En quoi consiste le principe de non-immixtion du maître de l’ouvrage ?
En principe, seul le constructeur est responsable de la direction du chantier.
Cela signifie que le maître de l’ouvrage ne doit pas s’immiscer dans la conception de l’œuvre ou la réalisation des travaux.
Si vous vous immiscez dans les travaux, cela pourra vous être reproché. Cela pourrait être constitutif d’une faute et la responsabilité du constructeur pourrait être exonérée.
L’immixtion doit être un acte positif qui se caractérise par la prise de direction et de contrôle par le maître de l’ouvrage de tout ou partie des opérations de travaux. (Civ. 3e, 22 juill. 1998, no 96-11.975)
Il faut préciser que l’immixtion sera davantage caractérisée si vous avez une compétence notoire en matière de construction.
Toutefois, le principe de non-immixtion n’empêche pas le maître de l’ouvrage d’exiger le respect des obligations contractuelles générales et particulières prévues.
Le Cabinet se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous assister en cas de régularisation d'un CCMI.
Si vous avez des questions ou un litige en lien avec un CCMI, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.
Article rédigé par Lise FERTIN, Elève-Avocate
Cabinet LBA AVOCATS
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