VEFA : Pourquoi, quand et comment consigner les 5 % ?

La construction d’une maison peut être le projet idéal si vous souhaitez créer un logement qui vous correspond en tous points.

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) peut alors parfaitement répondre à votre souhait.

De nos jours, la VEFA est le contrat majoritairement utilisé pour l’accession à la propriété privée de locaux neufs.

La VEFA suppose que le vendeur (promoteur) transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol alors que les ouvrages à venir deviendront la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. En parallèle, l'acquéreur sera tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

A ce titre, le constructeur sera soumis à un plan préalablement déterminé auquel il devra strictement se tenir.

Néanmoins, la VEFA fait peser un risque sur vous en tant qu’acquéreur compte tenu du simple fait que la vente porte sur un bien qui n’existe pas encore.

Ainsi, il est possible que le constructeur n’achève pas la construction ou livre un bien qui ne respecte pas les prévisions contractuelles.

C’est pourquoi, la VEFA fait l’objet d’une règlementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et profession.

A ce titre, l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation met en place la possibilité de consigner un solde de 5% du prix de vente, dans le cas d’une contestation sur la conformité du bien construit aux prévisions du contrat.

POURQUOI CONSIGNER CE SOLDE DE 5% ?

• A quoi correspond ce solde ?

Le paiement du prix en VEFA se réalise selon l’échelonnement suivant :

• 5% maximum du prix total de la construction pour le dépôt de garantie, le cas échéant ;
• 30% supplémentaires à l'achèvement des fondations, soit 35% maximum ;
• 35% supplémentaires à la mise hors d’eau, soit 70% maximum ;
• Puis 25% supplémentaires lors de l’achèvement, soit un total de 95% ;
• Il reste alors 5% à verser lors de la mise à disposition du bien.

C’est donc ce solde de 5% que vous pouvez consigner.

• Pourquoi cette consignation est-elle prévue ?

Cette faculté de consignation a été prévu dans le but d’exercer un moyen de pression auprès du constructeur aux fins de mise en conformité de la construction.

Ainsi, à l’étape de la mise à disposition du bien construit, le vendeur exigera le versement des 5% restants dus, conformément à l’échéancier. Vous pourrez de votre côté consigner ce solde dès lors que vous constaterez que les prévisions contractuelles n’ont pas été respectées alors que le vendeur y est tenu.

Ainsi, la somme de 5% sera bloquée jusqu’à ce que toutes les réserves soient levées.

De cette manière, pour récupérer cette somme et lever la consignation, le vendeur devra alors réaliser les démarches nécessaires auprès des entrepreneurs concernées aux fins de reprise des travaux et de mise en conformité.

Il s’agit d’une pratique qui s’avère particulièrement efficace.

En cas d’absence de réparation du vendeur, vous pourrez même demander à un juge de débloquer les 5% du prix consignés pour qu’il puisse faire appel à un autre professionnel afin de réaliser les travaux.

La consignation constitue alors une sécurité pour vous en tant qu’acquéreur de voir votre projet de construction de son logement parfaitement finalisé.

QUAND PEUT-ON CONSIGNER LE SOLDE DE 5% ?

Au moment de la livraison de votre bien, une visite de la construction a lieu en votre présence ainsi que celle du vendeur. Elle est l’occasion pour vous de constater la conformité de ladite construction aux prévisions du contrat.

A ce titre, il est impératif de mentionner tous les désordres et défauts de conformité apparents dans procès-verbal de livraison.

Cette étape ne doit pas être confondue avec la réception du chantier, qui a eu préalablement à la livraison du bien à l’acquéreur et se réalise entre le vendeur (promoteur) et les divers prestataires ayant participé au chantier. Celle-ci donnant lieu à un « procès-verbal de réception ».

C’est bien au moment de la livraison, après l’achèvement de la construction, que la consignation du solde de 5% est possible.

Ainsi, l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit le cas précis dans lequel la consignation est possible : le défaut de conformité non substantiel.

• Qu’est-ce qu’un défaut de conformité ?

Dès lors que le bien livré ne correspond pas aux prescriptions de la notice descriptive ou au plan, il s’agit de défaut de conformité.

A titre d’illustration, les défauts de conformité pouvant faire l’objet d’une consignation peuvent être :

• Un emplacement de cloison non respecté
• Une douche à la place de la baignoire prévue
• Une hauteur sous plafond non respecté
• Un carrelage à la place du parquet prévu
• Un double vitrage de fenêtre non réalisée

Toutefois, il ne faut pas que ces défauts de conformité soient substantiels car le régime juridique est différent.

• Qu’est-ce qu’un défaut de conformité non substantiel ?

Un défaut de conformité substantiel est une non-conformité aux stipulations contractuelles d’une particulière importance. Dès lors qu’un défaut de conformité fait obstacle à l’utilisation normal de l’immeuble, il est substantiel.

Dans ce cas, la construction est réputée non achevée.

C’est le cas notamment lorsqu’il n’y a pas de fenêtre ou qu’une place de parking est trop petite pour y garer un véhicule ou encore qu’il existe une défaillance électronique majeure.

Or, la consignation n’est possible qu’à compter de l’achèvement de la construction qui s’entend comme la réalisation des ouvrages et l’installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l'immeuble, l'objet du contrat.

Ainsi, la consignation n’est pas possible en cas de défaut de conformité substantiel.

Cependant, vous ne serez pas tenu de régler les 25% supplémentaires dus uniquement au moment de l’achèvement, puisque celui-ci n’a pas encore eu lieu.

Par conséquent, et a contrario, les défauts de conformité non substantiels sont ceux qui n’empêche pas l’utilisation du bien et donc ne font pas obstacle à son achèvement.

• La consignation est-elle possible en cas de malfaçon ?

Selon les termes de l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, la consignation est strictement limitée aux défauts de conformité et ne semble donc a priori pas possible dans l’unique cas de malfaçons. 

A ce titre, il est important de différencier les défauts de conformité et les malfaçons.

Les malfaçons sont des problèmes d’exécution des travaux dans les règles de l’art mais qui peuvent être conformes aux stipulations contractuelles.

A titre d’illustration, cela peut être une pose d’un carrelage mal réalisé bien que le carrelage ait été effectivement prévu dans le contrat de vente. Dans ce cas, il ne s’agit que d’une malfaçon et non d’un défaut de conformité.

COMMENT PEUT-ON CONSIGNER CE SOLDE DE 5% ?

• Où consigner cette somme ?

La consignation est notamment possible auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations puisqu’il s’agit d’un tiers de confiance et neutre qui conservera alors la somme jusqu’à la levée des réserves présentes sur le procès-verbal de livraison.

Il est également possible, en cas d’accord amiable, de consigner cette somme auprès d’un notaire, d’un avocat, d’une banque ou dans les mains d’un commissaire de justice.

Il est important de relever que la consignation du solde des 5% vaut paiement du prix (Cass. 3e civ., 15 déc. 2010, n° 09-67.232). Ainsi, vous êtes, en tant qu’acquéreur, libéré de votre obligation de paiement à l’égard du vendeur.

Ce dernier ne peut donc pas refuser de vous remettre les clés.

• Par quel moyen consigner cette somme ?

Le Code de la construction et de l’habitation ne donne pas d’information sur les modalités de consignation. Ainsi, il faut se référer, le cas échéant, au formalisme contractuellement prévu par l’acte authentique de la vente.

La consignation doit être différencié du séquestre. Le séquestre est un type de dépôt qui ne peut être que conventionnelle ou judiciaire.

La consignation, quant à elle, est un dépôt qui peut être volontaire (Art. 1920 C.civ).

Dans le silence du contrat de vente, la consignation ne suppose pas au préalable un accord amiable avec le vendeur ou une décision judiciaire pour l’organiser dès lors qu’elle est réalisée auprès de la Caisse des dépôts et consignation.

Il s’agit d’une mission d’intérêt général de la Caisse des dépôts et consignations, qui consiste à recevoir les fonds, les conserver et les restituer aux personnes bénéficiaires. La gestion de ces fonds est gratuite.

Mais, l’acquéreur devra alors en justifier auprès du vendeur.

De plus, ce droit accordé à l’acquéreur ne doit pas être utilisé de mauvaise foi, sauf à engager sa responsabilité.

Ainsi, la consignation des 5% du solde permet de sécuriser votre projet immobilier et constitue une garantie supplémentaire de l’entière réalisation de votre construction conformément aux prévisions contractuelles.

Le Cabinet se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous assister en cas de difficultés liées à la construction de votre bien en VEFA.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Article rédigé par Lise FERTIN, Elève-Avocate

Cabinet LBA AVOCATS