RETARD DE LIVRAISON VEFA : STOP AUX ABUS !

Vous vous êtes engagé dans l’achat d’un logement en construction et le chantier n’avance pas comme il le devrait ?

Vous avez engagé de nombreux frais en raison de ce retard et vous souhaitez être indemnisé ?  

La loi vous protège mais vous restez tout de même soumis au contenu de l’acte de vente que vous avez signé.

Le plus important est de vérifier scrupuleusement de qui est inscrit dans l’acte de Vente en l’État Futur d’Achèvement (ci après "VEFA") signé.

Il sera également fondamental d'être vigilant pour analyser les retards invoqués par le promoteur.

Enfin, se faire conseiller et assister par un avocat en immobilier sera essentiel pour vérifier ses droits à indemnisation.

• S’agit-il effectivement d’un contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement ?

Au préalable, il faut vous assurer qu’il s’agisse de ce type de contrat.

Le contrat de VEFA est strictement défini par l’article 1601-3 du Code civil comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Il s’agit d’un type de contrat dit « à terme ». Ainsi, l’une des obligations principales du vendeur est de livrer le bien à l’acquéreur à la date de livraison prévue.

• Quelle est la date indiquée au sein de l’acte de vente ?

Le vendeur/promoteur est tenu d’indiquer une date de livraison dans votre contrat de vente. Le plus souvent, il ne s’agit pas d’une date fixe mais plutôt d’une période comme un trimestre.

En principe, le promoteur est dans l’obligation de vous livrer le bien au terme mentionné.

• Votre contrat contient-il une clause de causes suspensives de délai ?

Cependant, en pratique, il est particulièrement courant que les promoteurs insèrent au sein des actes de vente des causes suspensives du délai de livraison.

Les causes les plus répandues sont les suivantes :

• Intempéries
• Recours de tiers relatifs aux permis de construire
• Grève partielle ou générale
• Abandon de chantier d’une entreprise et/ou une entreprise en faillite
• Crise sanitaire de type Covid-19
• Retards provenant d’anomalies du sous-sol
• Retards dus à l’intervention de tiers (par ex. raccordement réseau Enedis)

Si votre contrat contient ces éléments, alors le promoteur pourra vous livrer votre bien au-delà du délai indiqué à condition qu’il justifie de l’existence des causes évoquées et de leur impact sur le chantier.

Ne vous laissez pas convaincre par une simple lettre de votre promoteur vous informant sans justificatif d’une des causes évoquées ci-dessus.

Il faut faire particulièrement attention à la rédaction de cette clause qui doit être analysée avec précision car les juges se montrent sévères afin de protéger les intérêts des acheteurs.

En cas de clause rédigée de manière laconique voire lacunaire, il est possible de combattre cette clause ou des éléments de celle-ci, pouvant la rendre inopérante dès lors qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les parties.

Si vous avez obtenu des justificatifs de la part de votre promoteur, alors vous devez également les analyser scrupuleusement et vérifier s’ils correspondent effectivement aux causes mentionnées au sein de votre acte de vente.

À défaut ou s’ils ne sont pas assez précis, ils peuvent être contestés.

• Votre contrat contient-il une clause de doublement des délais ?

De plus en plus, les promoteurs s’octroient un délai supplémentaire de livraison par le jeu d’une autre clause souvent rédigée comme suit :

« En cas de survenance de l’un des événements mentionnés, cela aurait pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de la répercussion sur l’organisation générale du chantier »

Cette clause a été validée par la Cour de cassation (jusqu'à un éventuel revirement de jurisprudence car ces clauses sont de plus en plus décriées par les tribunaux).

Et encore faut-il que le promoteur soit en capacité de vous fournir des justificatifs probants attestant du nombre de jours exact de retard.  

Ainsi, faites attention lors de la conclusion d’un contrat VEFA et négociez avec le promoteur sur la suppression de cette clause qui peut vous être préjudiciable dans votre demande d’indemnisation.

• Par quel moyen, le promoteur peut-il justifier le retard ?

Les actes de contrat de VEFA indiquent très fréquemment que la preuve d’une cause suspensive du délai sera apportée par un simple courrier du maître d’œuvre.

Pourtant, en raison de la relation contractuelle et financière existant entre votre promoteur et le maître d’œuvre, lequel est également tenu de respecter le délai, il apparaît qu’il peut y trouver un intérêt à justifier de manière abusive les retards.

Cette clause est contestable et peut être combattue devant les tribunaux.

• Quand le promoteur doit-il vous justifier du retard ?

Il n’est pas rare que les promoteurs se contentent de communiquer de simple information sur le retard du chantier en mentionnant uniquement le motif sans fournir le moindre élément probant associé.

Cela n’est pas normal.

Il doit exécuter le contrat de vente de bonne foi et à ce titre, il est tenu de vous informer promptement des modifications d’un élément essentiel du contrat dont le délai de livraison en fait partie.

À défaut, la jurisprudence a déjà retenu que même si les circonstances ayant entrainé un retard dans la livraison sont justifiées mais que les informations n’ont pas été donnée à l’acquéreur, alors cela engage la responsabilité du vendeur pour défaut d’information.

En règle générale, la Jurisprudence est exigeante envers les promoteurs dans le but d’éviter tous abus de leur part.

Avant même la demande d’indemnisation, il est impératif que vous demandiez dès l’annonce d’un report de la date de livraison, les justificatifs de ces derniers auprès du promoteur.

Dans un premier temps, cette demande peut se faire par un simple mail ou courrier.

Néanmoins, en cas de réponse évasive ou d’absence de retour, il sera opportun de se faire assister d'un avocat pour établir une mise en demeure, à l'effet bien plus comminatoire.

• Quelle indemnisation pour un retard de livraison avéré ?

Dès qu’un retard "non légitimé" est établi, vous avez droit d’obtenir une indemnisation de vos préjudices.

Attention, cette indemnisation n’est pas automatique.

Elle doit être réclamée auprès de votre promoteur avec la preuve d’un préjudice qui découle du retard.

Contrairement au Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) pour lequel la loi prévoit expressément une indemnisation minimale de 1/3000^ème du prix d’acquisition par jour de retard, il n’y a pas de montant indiqué pour le contrat de VEFA.

Ainsi, il est nécessaire de prouver le préjudice subi du fait de ce retard de livraison.

Néanmoins, dans la plupart des cas, le préjudice est facilement démontrable du fait de la nécessité de prolonger la location de votre logement ou du fait de la perte locative compte tenu de l’absence de mise en location du bien en construction.

Ce préjudice peut également se justifier par les frais intercalaires en raison du report du début du remboursement effectif du prêt souscrit pour financier le bien.

Vous pouvez également avoir perdu un avantage fiscal octroyé en cas d’acquisition encadrée par un dispositif de défiscalisation et d’investissement locatif, notamment celui de la loi PINEL ou de la loi DUFLOT.

Cela peut également être un préjudice kilométrique ou encore l’augmentation de votre facture d’équipement à installer dans le logement du fait de l’impossibilité de le faire dans les délais prévus.

Nous pouvons vous assister pour réaliser les démarches amiables auprès du promoteur et obtenir l’indemnisation de vos préjudices ou par la suite lors d’une procédure judiciaire en cas d’échec d’accord amiable.

En conclusion, il est important de souligner que le retard de livraison dans le cadre d’un contrat de VEFA peut vous causer de nombreux désagréments et préjudices.

C’est pourquoi, la demande d’indemnisation est légitime, et il est essentiel de bien se renseigner sur les clauses présentes dans votre contrat. La prévention reste la meilleure stratégie pour éviter tout abus du promoteur et faciliter votre indemnisation.

Néanmoins, le promoteur est tout de même tenu d’invoquer des causes réelles et vérifiables. N’hésitez pas à prendre les mesures nécessaires pour obtenir une juste indemnisation, pour lesquelles nous pouvons vous assister.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.