Dans son allocution du 16 mars 2020, le président de la République, Emmanuel MACRON, affirmait, en soutien aux entreprises impactées par le COVID-19 et par les mesures en découlant, que : « les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ».

Une semaine après son allocution, une loi – la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 – était promulguée et prévoyait l’autorisation pour le gouvernement à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois, toutes mesures visant à prévenir ou à limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique.

On attendait donc avec impatience l’ordonnance appliquant en pratique l’allocution présidentielle relative à la « suspension » des loyers, des factures d’eau, d’électricité et de gaz.

Cette ordonnance a été publiée le 25 mars 2020. Différents décrets pris ensuite en application de cette ordonnance ont apporté des précisions sur le dispositif mis en oeuvre en matière de loyers commerciaux et professionnels face au COVID-19.

Or, le dispositif apparaît nettement moins prometteur pour les locataires que celui que semblait avoir annoncé notre Président en protection des entreprises locataires de baux commerciaux.

L’objectif de cet article est de revenir sur ce dispositif spécial.

Quels sont les contrats concernés ?

Il s’agit des baux commerciaux mais également des baux professionnels.

Quels sont les loyers concernés ?

Il s’agit des loyers pour lesquels l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Il est à préciser que le dispositif vise également les charges locatives de la même période.

Quelles sont les entreprises concernées ?

Sont concernées par le dispositif :

• les personnes physiques ou morales éligibles au fonds de solidarité ;
• les entreprises poursuivant leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire (à condition d’en justifier par la communication d’une attestation du Mandataire judiciaire désigné).

Pour rappel, les personnes éligibles au fonds de solidarité doivent répondre à des conditions drastiques fixées par le décret n°2020-371 du 30 mars 2020 qui pose neuf conditions cumulatives d’éligibilité en son article premier (notamment d’être résident fiscal français, d’avoir débuté son activité avant le 1^er février 2020, d’avoir un effectif inférieur ou égal à 10 salariés ou encore d’avoir un bénéfice inférieur à 60.000 euros pour le dernier exercice).

En clair, ce sont essentiellement certaines « petites entreprises » qui vont pouvoir bénéficier des mesures de neutralisation des sanctions et uniquement si elles répondent à des conditions strictes pour bénéficier du dispositif.

Sont donc écartées de nombreuses PME ...

Quelles sont les mesures prises ?

Nous sommes loin des mesures imaginées à la suite de l’allocution présidentielle.

En effet, il n’est ni question d’un report des loyers et encore moins d’une annulation des loyers.

Il est uniquement prévu à l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 que : « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. ».

En clair, il s’agit exclusivement d’une neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Plus concrètement, cela signifie que, locataires, si vous ne payez plus votre loyer pendant la période du confinement, les loyers restent dus et vous risquez toujours une action judiciaire en paiement à votre encontre (délicate toutefois actuellement compte-tenu de la non-tenue de la plupart des audiences).

Cependant, les bailleurs ne pourront, durant cette période, vous imputer des pénalités ou intérêts de retard ou même engager une procédure de résiliation de bail et expulsion (notamment par le jeu de la clause résolutoire).

Ainsi, si les loyers ne sont ni annulés ni reportés, les locataires sont en quelque sorte « autorisés » à payer avec retard le loyer puisqu’ils n’en seront pas sanctionnés mais ils ne sont absolument pas dispensés de payer leurs loyers.

Et au delà de ce dispositif spécial, quels autres recours pour les locataires ?

Le dispositif spécial ne permet pas, nous l’avons vu, d’annuler le paiement de ses loyers commerciaux et professionnels.

Il faut savoir toutefois que le droit commun des contrats pourra, sous conditions, s’appliquer et permettre dans certains cas le non-paiement des loyers durant la période d’urgence sanitaire.

Il s’agit de l’invocation de la « force majeure » qui, en cas de fermeture imposée de l’entreprise, pourra être invoquée comme événement irrésistible et imprévisible empêchant l’exécution du contrat et donc justifiant d’une annulation des loyers.

Néanmoins, il est important de noter que l’appréciation de la « force majeure » sera faite par le Juge au cas par cas et qu’il n’y a aucune certitude quant à l’issue favorable d’une demande d’exonération du paiement des loyers sur ce fondement.

Il s’agit également de l’invocation de « l’absence de délivrance » par le bailleur. En effet, tout bailleur doit délivrer au locataire le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Il s'agit d'une obligation essentielle pesant sur le bailleur. Or, le locataire qui ne peut exploiter son local en période de COVID-19 pourra soutenir que cette obligation de délivrance n’a pas été respectée de sorte qu’il ne devait plus payer son loyer.

Là encore, cette absence de délivrance sera appréciée in concreto par le Juge.

Enfin, reste également la possibilité d’invoquer « l'imprévision contractuelle ». En effet, le Code civil prévoit en son article 1195 que : « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. ».

L’imprévision peut donc être invoquée pour renégocier le contrat, et donc le loyer, en cette période particulière mais encore une fois, il n’y a aucune garantie que cela fonctionne et ce sera au Juge de trancher si la renégociation n’aboutit pas amiablement.

En tout état de cause, en cette période inédite, il est important de noter que des échanges amiables doivent être privilégiés afin d’éviter une procédure judiciaire dont l’issue est à ce jour incertaine en gardant à l'esprit que les obligations de bonne foi et de loyauté demeurent.

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