CCMI : faut-il obligatoirement verser le solde des 5 % à la réception ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est encadré par un régime juridique protecteur pour le maître de l’ouvrage. Il impose notamment un échelonnement des paiements, régi par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), afin de garantir une sécurisation des fonds versés.

Selon l’article R231-7 du CCH les appels de fonds sont échelonnés comme suit :

• 15% du prix total convenu à l’ouverture du chantier
• 25% quand les fondations sont terminées
• 40% lorsque la construction des murs est achevée
• 60 % à la mise hors d’eau
• 75 % à la mise hors d’air
• 95% à l'achèvement des travaux d'équipement

Quid du solde des 5% ?

Contrairement à une idée largement répandue, le solde du prix de 5 % n’est pas forcément dû à la réception du bien. Son exigibilité dépend des circonstances de la réception des travaux.

Le point avec cet article.

• La réception des travaux dans le cadre du CCMI

Concrètement, à l’achèvement du bien, le constructeur et le maître de l’ouvrage procèdent à la réception des travaux.

L’article L. 231-8 du CCH distingue deux situations :

• Le maître de l’ouvrage est assisté d’un professionnel : le solde est payable à l’issue de la réception si aucune réserve n’a été formulée, ou à la levée des réserves si des défauts ont été signalés le jour même.

• Le maître de l’ouvrage est seul : le solde devient exigible huit jours après la remise des clés si aucune réserve n’a été émise. En cas de réserves, le solde est versé à la levée de celles-ci.

/ ! \ Attention : Certains constructeurs tentent de contourner le délai de 8 jours laissé au maître de l’ouvrage après la réception pour formuler des réserves en imposant dans le contrat un expert à la réception, les réserves doivent alors être formulées le jour même. Cette possibilité doit être mentionnée dans le contrat, mais ne peut être imposée par le constructeur (Cass. 3e civ., 7 janv. 2016, n° 14-16.030).

De la même manière, certains constructeurs font venir leur expert à la réception. Le maître de l’ouvrage qui n’est pourtant pas assisté de son propre expert pense alors devoir cocher la case « assisté d’un expert » sur le procès-verbal de réception ce qui peut emporter de lourdes conséquences, notamment sur les réserves.

Les dispositions du CCH semblent ainsi inciter le maître de l’ouvrage à se faire assister par un professionnel, tel qu’un architecte, un ingénieur ou un contrôleur technique lors de la réception.

Cependant, nous vous recommandons plutôt de venir accompagné d’un commissaire de justice qui n’est pas un professionnel de la construction, afin de constater les premières réserves que vous pourriez observer, puis, dans un second temps et dans le délai de 8 jours, d’inspecter scrupuleusement le bien avec un expert afin d’établir sereinement la liste de l’ensemble de vos réserves à communiquer au constructeur.

• La consignation du solde des 5 % en cas de réserves

Dans le cas où des réserves ont été formulées, soit à la réception des travaux, soit dans le délai de 8 jours, une somme égale au plus à 5 % du prix convenu sera, jusqu'à la levée des réserves, consignée (R231-7 II du CCH).

Le CCH laisse le choix des parties le consignataire. A défaut d’accord, il sera désigné par le président du tribunal judiciaire. En pratique, il s’agit généralement de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Pour que la consignation soit effective il est préférable de prévoir cette possibilité dans le contrat. À défaut, elle peut être mentionnée sur le procès-verbal de réception.

Une fois les réserves levées, les fonds consignés peuvent être libérés par accord amiable entre les parties.

• Le refus du constructeur de remettre les clés si le solde des 5% n’est pas versé 

Le constructeur ne peut en aucun cas conditionner la réception au paiement du solde des 5 %.

Certains constructeurs tentent néanmoins d’imposer le versement du solde le jour même de la réception, voire en amont, ce qui est également illicite.

En réalité, le maître de l’ouvrage est en droit de retenir ce solde tant que les réserves formulées lors de la réception n’ont pas été levées.

Le constructeur ne pourra refuser la remise des clés sauf à la différer à la preuve du dépôt de la consignation.

Ce mécanisme de consignation permet de garantir l’exécution des travaux de finition ou de correction des malfaçons avant le paiement final.

En revanche, le constructeur pourra agir en paiement du solde du prix, notamment lorsqu’il estime que toutes les réserves ont été levées mais que le maître de l’ouvrage refuse de procéder au retrait des fonds consignés.

• A noter: le constructeur dispose pour agir d’un délai de cinq ans (prescription quinquennale de droit commun) ou de deux ans si le maître d’ouvrage est un consommateur, c’est-à-dire s’il ne s’est pas fait assister d’un professionnel, à compter du jour où le solde du prix est exigible. (Cass. 3e civ. 13-2-2020 FS-PBI n° 18-26.194).

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Article rédigé par Marie BEVE, élève avocate LBA AVOCATS

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT