Bail d’habitation et congé pour vente : comment reprendre son logement en toute légalité ?

Lorsqu'un bailleur veut voir partir son locataire, il peut envisager de lui donner congé.

Cette faculté est toutefois strictement encadrée car il ne pourra donner congé à son locataire que sous certaines conditions et dans des conditions de forme bien précises (Retrouvez notre article : "Bail d'habitation : Comment et dans quels cas donner congé à son locataire ?").

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur doit être justifié par l’un des trois motifs suivants :

• Le congé pour reprise du bail
• Le congé pour motif légitime et sérieux
• Le congé pour vente

Le congé pour vente est l’acte par lequel, le bailleur, notifie au locataire, sa volonté de mettre fin au bail lors de l’arrivée de son terme et ce, en raison de son intention de vendre le logement.

Ce congé doit respecter des conditions de forme et de fond indispensables afin de produire ses effets et permettre une reprise effective du logement par le bailleur.

Le point avec cet article.

• Quand et comment délivrer un congé pour vente au locataire ?

Avant toute chose, le respect du formalisme du congé pour vente est fondamental puisqu’à défaut, le bailleur s’expose à ce que le contrat de bail parvenu à son terme soit reconduit tacitement ou renouvelé.

D’une part, le congé pour vente délivré par le bailleur nécessite le respect d’un délai de préavis de six mois pour un logement nu, à savoir que le bailleur doit « prévenir » son locataire au moins six mois avant l'échéance du bail.

Pour illustrer, si un contrat de bail arrive à échéance le 18 juillet, le bailleur doit donner congé avant le 18 janvier de la même année.

A noter toutefois qu’il existe certaines limites notamment lorsque le bailleur a acquis le bien occupé ou que le locataire est « protégé » de par son âge ou ses faibles ressources.

D’autre part, le congé pour vente délivré par le bailleur doit contenir des mentions obligatoires.

A peine de nullité, il doit indiquer le motif allégué (ici la vente), indiquer le prix et les conditions de la vente projetée mais aussi reproduire plusieurs alinéas de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement et doit en être dûment informé.

Le droit de préemption signifie que le locataire est prioritaire pour acheter le logement avant tout autre acquéreur, aux conditions fixées par le propriétaire.

Le congé pour vente valant offre de vente au profit du locataire, ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour l’accepter.

En cas d’acceptation, le locataire bénéficie d’un nouveau délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente et à défaut d’acceptation ou si la vente n’est pas réalisée dans le délai, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le logement et doit quitter le logement au terme du bail.

A noter toutefois que le droit de préemption n’est pas applicable dans certains cas précis.

Par ailleurs, le congé pour vente doit nécessairement être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Enfin, il faut savoir que si le bailleur décide finalement de vendre le logement à des conditions ou à un prix plus avantageux à un acquéreur autre que le locataire, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces nouvelles conditions et le nouveau prix.

La notification valant nouvelle offre de vente, le locataire bénéficie d’un nouveau délai d’un mois à compter de sa réception pour l’accepter.

En cas de non-respect de ces éléments et du droit de préemption du locataire, la sanction est lourde puisqu’il s’agit de la nullité du congé mais cela peut être également la nullité de la vente et/ou l’octroi de dommages et intérêts.

Concernant les modalités de notification du congé, il sera renvoyé à l’article suivant : 

Ainsi, le congé pour vente obéit à un formalisme spécifique, mais en plus, la vente projetée ne doit pas être une pure opportunité.

• Le bailleur est-il réellement obligé de vendre ?

Pour rappel, le fait pour un bailleur de délivrer un congé frauduleux c’est-à-dire un congé ayant en réalité pour but d'évincer le locataire alors qu’aucune vente n’aura jamais lieu, est puni d'une amende pénale de 6.000 € pour une personne physique et 30.000 € pour une personne morale.

De plus, en cas de contestation du congé par le locataire, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Aujourd’hui, la jurisprudence s’est assouplie. Les juges examinent de manière casuistique les circonstances de fait et apprécient souverainement si, en délivrant congé, le bailleur avait réellement l'intention de vendre.

Il appartient au locataire de rapporter la preuve par tous moyens de l’absence d’intention de vente par le bailleur au jour de notification du congé.

Le locataire peut démontrer que le prix de la vente indiqué dans le congé était excessif ou encore que le bailleur n’a effectué aucune démarche préalable laissant penser que son intention n’était pas de vendre (estimation du bien, publicité, annonce, etc...).

Pour se défendre, le bailleur peut évidemment apporter un ensemble de preuves contraires permettant de prouver sa réelle intention de vendre le logement.

Il est essentiel de noter que la validité d’un congé pour vente n’est donc pas conditionnée à la vente du logement et le fait de relouer le logement ne constitue pas une faute en soi.

Néanmoins, le bailleur doit avoir la véritable intention de vendre le logement lors de la notification du congé et la non-réalisation éventuelle de la vente doit être justifiée par un motif légitime (ex : le logement ne se vend pas depuis plusieurs années) et pas seulement par un refus de vendre du bailleur qui change finalement d’avis.

La jurisprudence donne plusieurs exemples d’absence d’intention réelle et sérieuse de vendre par le bailleur :

• Le bailleur interrompt toute publicité dès la libération des lieux par les locataires et reloue le bien peu de temps après leur départ
• Le bailleur reloue le bien seulement trois mois après pour un loyer presque double.

• Que faire lorsque le locataire ne libère pas les lieux malgré un congé valable et l’expiration du délai de préavis ?

Une autre difficulté se pose lorsque la procédure du congé pour vente est dûment respectée mais que le locataire ne libère pas les lieux à l’expiration du délai de préavis.

Dans cette hypothèse, le bailleur sera contraint d’engager une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire par devant le Juge des contentieux de la protection (Retrouvez notre article : "Bail d'habitation : comment expulser un locataire ?").

Dans un tel cadre, il peut être intéressant d'être accompagné par un avocat mandataire en transaction immobilière puisque ce dernier pourra procéder à la vente du bien immobilier (comme le fait un agent immobilier) tout en sécurisant l'opération avec respect des droits et obligations du bailleur.

Il pourra par exemple se charger de la procédure judiciaire d'expulsion. Il pourra encore rassurer le candidat acquéreur en prévoyant dans l'acte de vente une clause relative à la sortie du locataire et à la prise en charge de cette sortie par le bailleur.

La double casquette de l’avocat mandataire en transaction immobilière permet, non seulement, de bénéficier d’un interlocuteur unique tout au long du processus mais aussi d’être conseillé par un spécialiste du droit (Retrouvez notre article sur "l'Avocat Mandataire en Transaction Immobilière").

Si vous souhaitez impérativement vendre un bien immobilier mais que vous rencontrez des difficultés avec le locataire, Me BARGIBANT se tient à votre disposition pour se charger de la vente avec gestion de toutes les questions relatives aux difficultés posées par le locataire, n'hésitez pas à la contacter.

Article rédigé par Nathan LORNIER, élève avocat LBA AVOCATS

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT