Occupant sans droit ni titre : comment le faire sortir ?

Lorsqu’une personne occupe un bien immobilier (terrain, bâtiment, appartement, etc.) sans disposer d’un titre légal l’autorisant à le faire : elle devient un occupant sans droit ni titre.

Cet occupant n’a donc ni bail de location, ni acte de propriété, ni aucune autre autorisation officielle pour habiter dans les lieux.

Dès lors, celui qui occupe un logement sans aucun fondement juridique porte atteinte au droit de propriété, un droit pourtant fondamental et protégé par la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen.

L’occupation sans droit ni titre est donc considérée comme illégale.

S'il est interdit de faire Justice soi-même : un propriétaire ne peut pas expulser de force l’occupant, il existe des solutions et des moyens légaux pour faire sortir cet occupant sans droit ni titre.

Le point avec cet article.

Qu’est-ce qu’un occupant sans droit ni titre ?

• Un occupant « squatteur » : est un occupant qui s’est introduit et se maintient dans un logement de manière illégale : en utilisant des manœuvres, des menaces, des voies de fait ou par effraction.

• L’ancien locataire : peut devenir un occupant sans droit ni titre dès lors qu’il se maintient dans les lieux après la fin de son contrat de bail (par exemple, il a reçu un congé pour vente, n'a pas préempté et reste tout de même dans les lieux).

Les conséquences de l’occupation sans droit ni titre

Le squatteur n’a absolument aucun droit sur le logement qu’il occupe. Il n’est pas chez lui légitimement. Son occupation est considérée comme illégale.

Mais même s’il n’a aucun droit, l’occupant a quand même des obligations. La plus importante est de quitter les lieux et de rendre le logement à son véritable propriétaire.

De plus, le propriétaire qui subit cette occupation illégale peut demander une compensation financière. La loi prévoit 2 types de dédommagements :

• Des dommages et intérêts : c’est une somme d’argent pour compenser les pertes financières que le propriétaire a subies à cause de cette occupation illégale. (Article 1240 du code civil) Par exemple, s’il a perdu de l’argent en ne pouvant pas louer son bien à quelqu’un d’autre.

L’indemnisation ne doit pas excéder la valeur du préjudice pour ne pas non plus enrichir le propriétaire. C’est-à-dire que le responsable doit réparer « tout le dommage » mais « rien que le dommage ».

• Une indemnité d’occupation : c’est une somme d’argent que l’occupant doit payer au propriétaire pour avoir eu la possibilité d’habiter le logement sans y avoir droit. En quelque sorte, c’est un « loyer » forcé qui vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de l’occupation illégale. La Cour de cassation a établi ce principe en 1974.

QUID de la loi « anti-squat » du 27 juillet 2023 ?

La loi dite « anti-squat » ou Kasbarian a permis de renforcer la protection des propriétaires face à l’occupation illégale de leurs biens immobiliers.

Elle a créé un nouveau délit et a agravé les sanctions.

L’article 315-1 du Code pénal institue une nouvelle infraction, qualifiée d’occupation frauduleuse.

Ce délit vise tout individu qui s’introduit ou se maintient de manière illicite dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, en recourant à des manœuvres, des menaces, des voies de fait ou une contrainte quelconque.

L’objectif de cette disposition est de réprimer pénalement les atteintes au droit de propriété.

Les peines encourues pour ce délit :

• 2 ans d’emprisonnement
• 30 000 euros d’amendes

La loi a renforcé les sanctions inhérentes au délit de violation de domicile prévu par l’article 226-4 du Code pénal.

Ce délit vise à punir les atteintes à la vire privée, les atteintes directes à la personne.

Les peines encourues sont désormais de :

• 3 ans d’emprisonnement
• 45 000 euros d’amendes

Intérêt de ces deux délits : dans les faits, un propriétaire qui n’occupe pas le bien ne peut pas se prétendre victime d’une violation de domicile. Il peut cependant être victime de l’occupation frauduleuse des locaux lui appartenant.

Il s’agit d’une sanction pour un locataire qui se maintient, sans droit ni titre, dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de 2 mois.

Ce comportement est passible d’une amende de 7 500 euros

Les étapes clés pour récupérer votre bien

L’expulsion est une procédure civile d’exécution, consistant à faire sortir une personne du lieu qu’elle occupe indûment.

La procédure classique d’expulsion : applicable notamment aux anciens locataires 

Cette procédure peut obéir à plusieurs étapes :

• Accord amiable : tenter de trouver un accord amiable avec l’occupant pour qu’il quitte les lieux volontairement.

• Mise en demeure : le propriétaire adresse une mise en demeure à l’occupant pour qu’il quitte les lieux par lettre recommandée avec accusé de réception fixant un délai raisonnable pour le départ.

• Procédure d’expulsion devant le juge des contentieux et de la protection : en l’absence de réponse ou de départ de l’occupant, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du lieu de situation du bien. Cette saisine se fait par voie d’assignation. Attention, il faut agir vite car les dates fixées par le tribunal pour assigner sont assez lontaines.

• Le juge prend un jugement ordonnant (ou non) l’expulsion de l’occupant.

La procédure simplifiée d’expulsion introduite par la loi de 2023

La loi « anti-squat » de 2023 a introduit une procédure simplifiée d’expulsion pour les logements squattés c’est-à-dire lorsque l’occupant s’est introduit de manière illégale dans le logement.

• Le propriétaire dépose plainte pour violation de domicile (en cas d’introduction illégale)
• Il rapporte la preuve de son droit de propriété
• Le propriétaire demande au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux dans un délai de 48h
• La décision préfectorale est notifiée à l’occupant, qui doit alors quitter les lieux dans le délai fixé par la mise en demeure.
• Si l’occupant ne quitte pas les lieux : le préfet peut procéder à l’évacuation forcée du logement (avec l’aide des forces de l’ordre si nécessaire)

Il est important de rappeler que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre constitue une action qui n’est pas susceptible de prescription. La prescription désigne la durée au-delà de laquelle une action en justice n’est plus recevable.

 L’expulsion ne peut pas intervenir avant 6 heures et après 21 heures, ni les jours fériés ou chômés.

Le propriétaire ne peut pas couper les fluides (eau, électricité) pour forcer le départ des occupants et il doit maintenir le bien en état d’habitabilité.

La trêve hivernale, c’est quoi ?

La trêve hivernale est une période pendant laquelle les propriétaires bailleurs ont interdiction d’expulser leurs locataires.

La trêve s’applique du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante.

A noter que cette règle ne s’applique pas aux squatteurs.

Ainsi, vous n'êtes pas sans recours si vous souhaitez faire sortir un occupant sans droit ni titre mais il faut respecter les procédures et agir vite car les délais des tribunaux sont actuellement longs.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.

Article rédigé par Manon MARCHAND, stagiaire LBA AVOCATS

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT