CCMI : Comment en sortir ?

Même si le Contrat de Construction de Maison individuelle (CCMI) est un contrat très protecteur, il arrive que le maître d'ouvrage souhaite se délier de ce contrat : perte de confiance, manquements, déloyauté du constructeur, les motifs peuvent être nombreux ...

Toutefois, seuls certains fondements juridiques pourront permettre une sortie du CCMI sans s'exposer à une procédure judiciaire et à la perte de fonds importants (qu'il s'agisse de fonds versés ou encore d'indemnité de résiliation)...

Vous avez signé un CCMI et vous ne souhaitez plus continuer la relation contractuelle ?

Vous vous demandez alors comment sortir de ce contrat.

Le point avec cet article.

Rappel sur le contrat de Construction de Maisons Individuelles 

Le CCMI est un contrat conclu avec le propriétaire ou futur propriétaire d’un terrain et un professionnel afin de faire construire un ou deux logements à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Il existe deux types de CCMI :

• Avec fourniture de plan
• Sans fourniture de plan

Il est important de savoir que la conclusion de ce type de contrat est obligatoire dès lors qu’un constructeur se charge des travaux de mise hors d’eau (imperméabilité) et hors d’air (portes et fenêtres) d’une construction.

Ce contrat est en principe très protecteur (Retrouvez notre article : "Le rôle protecteur du CCMI").

Mettre fin au CCMI avant son exécution

• Le bénéfice d’un délai de rétractation 

La première façon de se délier d’un CCMI est l’usage d’un délai de rétractation. 

Puisque la signature d’un CCMI vous engage et crée des obligations, elle ne doit pas être prise à la légère.

C’est pourquoi, l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation a instauré un délai de rétractation pour le maître de l’ouvrage.

Ainsi, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à partir du lendemain de la première présentation du contrat notifié.

Vous pouvez donc dans ce délai changer d’avis et rompre le contrat.

Aucun motif spécifique n’est nécessaire afin de bénéficier de cette option.

• La nullité du CCMI en cas d’absence de mentions obligatoires

Dans un second temps, l'objectif de protection du maître de l’ouvrage a conduit le législateur à imposer l'établissement d'un contrat écrit soumis à un formalisme très strict, sanctionné par la nullité.  

Le CCMI sans fourniture de plan doit impérativement contenir les mentions suivantes :

• La désignation du terrain ;
• Les caractéristiques techniques et la consistance de l'ouvrage à réaliser ;
• Le prix convenu forfaitaire et définitif ;
• Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
• La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage ;
• L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception ;
• L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant annexée au contrat.

Le CCMI avec fourniture de plan doit contenir des mentions supplémentaires, à savoir :

• La mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ;
• La conformité du projet aux règles de construction prescrites ;
• Le coût du bâtiment à construire et le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution ;
• Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
• L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;
• L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;

Les dispositions légales relatives à ces mentions sont d’ordre public.

Ainsi, si le CCMI que vous avez signé ne contient pas toutes les mentions évoquées, alors il peut être annulé.

Attention, la jurisprudence retient tout de même que la nullité ne saurait entrainer le non-paiement des travaux exécutés par le constructeur, à défaut de démolition de la construction.

De plus, le CCMI peut toujours faire l’objet d’un avenant qui devra être daté et signé par toutes les parties.

Cependant, la renonciation à l'action en nullité doit être expresse et ne saurait se présumer. Elle doit être caractérisée par la connaissance préalable, par le maître d'ouvrage, de la violation des dispositions destinées à le protéger.

• La caducité du CCMI en cas de non-réalisation des conditions suspensives

Dans un troisième temps, le législateur a encadré le contexte dans lequel se trouve le maître d'ouvrage au moment de la signature du CCMI et a imposé la réalisation de conditions nécessaires à la validité du contrat.

La signature du CCMI intervenant en amont de la construction, il est possible que toutes les conditions entourant la réalisation de la construction ne soient pas remplies.

Ainsi, l’article L. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation liste limitativement les conditions suspensives pouvant être prévues au sein du contrat.

Lors de la signature du CCMI, les deux parties s’engagent à faire les démarches nécessaires pour réaliser les 5 clauses suspensives :

–        La signature de l’achat du terrain devant le notaire,

–        L’obtention du permis de construire,

–        La signature d’un prêt immobilier,

–        La souscription d’une assurance dommages-ouvrages,

–        La fourniture d’une attestation de garantie de livraison par le constructeur.

Le contrat est uniquement valable si ces 5 clauses suspensives se concrétisent.

Cependant, toutes ces clauses suspensives doivent être limitées dans le temps, et le délai doit être inscrit dans le contrat.

En clair, si ces conditions ne se réalisent pas, le contrat est caduc.

Vous serez alors libérés de votre engagement et si vous avez versé un dépôt de garantie, il devra vous être restitué sans pénalités.

Néanmoins, il est important de relever que la non-réalisation des conditions suspensives ne doit pas trouver sa cause dans votre inertie ou dans un comportement fautif de votre part, ce qui pourrait vous être reproché et engager votre responsabilité.

Mettre fin au CCMI en cours d'exécution

Il est parfois possible de mettre fin au CCMI en cas de faute du constructeur au cours de l'exécution du contrat.

En effet, au cours de l’exécution du CCMI, il est possible que vous observiez des manquements de la part du constructeur.

Dans ce cas, il est possible de demander la résolution du CCMI qui a un effet rétroactif lequel entraîne la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion dudit contrat.

Toutefois, l’article 1224 du Code civil exige d’établir dans un premier temps l’existence d’une inexécution contractuelle par le constructeur.

Dans un second temps, il faut démontrer une certaine gravité dans l’inexécution qu’il appartiendra au juge d’apprécier.

Il est important de démontrer la gravité de l'inexécution contractuelle aux fins d'éviter que le Juge vous considère comme fautif dans la résiliation du contrat et vous condamne à une indemnité de résiliation.

N'hésitez-pas à vous faire accompagner par un Avocat en droit immobilier.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.