Copropriété : comment faire pour changer de syndic ?

Les syndics ont parfois mauvaise réputation auprès des particuliers. Il suffit de consulter les nombreux avis des copropriétaires relatifs à la gestion de leur immeuble pour se rendre compte qu’une partie des syndics ne répond pas à leurs attentes.

De ce fait, en tant que copropriétaire, il est possible que vous soyez ou serez victime de dysfonctionnements de la part de votre syndic, ce qui peut parfois engendrer un réel stress lié à un immeuble mal géré.

Parfois, quand le dialogue ne suffit plus face à un manque d'efficacité et d’amélioration, une solution radicale s’impose : celle de changer de syndic, voire de changer le mode de gestion de votre copropriété.

Mais alors plusieurs questions se posent : est-ce possible de changer de syndic ? Concrètement, comment faire ?

Quelles sont les alternatives au traditionnel grand groupe privé officiant en tant que syndic ?

Quelle procédure dois-je suivre afin que ce changement se passe pour le mieux ?

Le point avec cet article.

Changer de syndic à la fin du mandat : une procédure simple mais encadrée

Tous les trois ans, à la fin du mandat du syndic, le conseil syndical peut proposer la mise en concurrence de plusieurs autres syndics afin de voter pour un remplacement.

Cette procédure ne nécessite aucune justification de la part des copropriétaires, c’est un droit.

Depuis la loi ALUR de 2014, c’est même une obligation, mais dans l'hypothèse où votre syndic vous convient, il est possible de déroger à cette obligation en votant à la majorité absolue le fait de renoncer à cette mise en concurrence.

S’agissant de la procédure de mise en concurrence, c’est un droit qui n’est pas réservé au conseil syndical, n’importe quel copropriétaire peut en effet proposer un nouveau syndic, il suffit d’obtenir des devis  auprès de syndics qu’il juge apte à remplacer l’actuel puis de les présenter lors de l'assemblée générale.

Attention ! Si la mise en concurrence obligatoire concerne votre copropriété et que cette formalité n’est ni respectée ni écartée par un vote, l’élection du syndic actuel peut faire l’objet d’un recours en annulation.

Ensuite, il vous faut faire la demande d’inscription à l’ordre du jour de votre projet de nouveau syndic, qui sera voté à la prochaine assemblée générale.

Logiquement, il est plus prudent de prévenir son syndic en avance pour que l’inscription se fasse avant l’envoi des convocations à l’assemblée générale.

Finalement, lors de l’assemblée générale des copropriétaires, l'assemblée devra voter pour chaque candidature à la majorité absolue et si aucun candidat n'a obtenu la majorité absolue mais que l'un d'eux obtient au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, ces derniers pourront faire un nouveau vote lors de la même assemblée à la majorité simple.

L'assemblée générale fixera alors les dates de fin du contrat en cours de l'ancien syndic et de prise d'effet du nouveau contrat du nouveau syndic.

Révoquer le syndic durant son mandat : des étapes strictes à respecter

La révocation d’un syndic peut également intervenir à tout moment et donc en cours de mandat.

Il faudra respecter des étapes.

Tout d’abord, il faut que le conseil syndical ou un copropriétaire transmette au syndic une demande de révocation, par lettre recommandée avec accusé de réception, qui inscrira cette demande à l’ordre du jour pour la prochaine assemblée générale de copropriétaires puisque la révocation du syndic doit impérativement intervenir par une décision de l'assemblée.

Ensuite, lors de l’assemblée, il faudra que le conseil syndical vote à la majorité absolue la révocation du syndic. Si la majorité absolue n’est pas atteinte mais qu’un tiers minimum des voix est en faveur de la révocation, il est possible de recommencer le vote à la majorité simple des présents ou représentés.

Il faut savoir que le mandat est révocable ad nutum (sans motif).

En pratique, au cours de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires fera état des manquements reprochés au syndic.

Si la révocation peut en principe (sauf disposition contraire du règlement de copropriété) être discrétionnaire, il faut savoir que le syndicat des copropriétaires doit faire attention à se prémunir de la preuve que le syndic « aurait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité ».

En effet, si la révocation est jugée abusive, elle ouvrira droit pour le syndic à une action en dommages-intérêts.

Il peut parfois être difficile de savoir si des manquements sont susceptibles de justifier une révocation sans indemnité, voici une liste (non exhaustive) de manquements reconnus par la jurisprudence justifiant une révocation non abusive : la réalisation de travaux votés en assemblée générale tardivement de sorte que les subventions notifiées ne sont plus attribuées, la non-souscription par le syndic de copropriété à des assurances obligatoires ou encore l’omission de mentionner des réserves sur une réception de travaux.

La révocation entraînera alors la cessation immédiate du mandat excepté si l'assemblée générale a décidé que la révocation ne prendrait effet qu'à la date de désignation d'un nouveau syndic.

Il faut donc anticiper la désignation d’un nouveau syndic.

Dans le cadre du changement de syndic, l'ancien syndic devra effectuer un certain nombre de démarches dans des délais contraints (remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble etc).

Enfin, il faut savoir que la révocation pourra le cas échéant être judiciaire, option qui peut être très utile si la demande de révocation émane d’une minorité de copropriétaires qui n’ont donc pas réussi à obtenir la révocation du syndic lors de l’assemblée générale. Cette révocation judicaire pourra être menée sur le fondement de l’abus de majorité.

Le choix du syndic : syndic professionnel, coopératif ou bénévole ?

Comme précisé précédemment, le syndic professionnel reste l’option la plus choisie par les français, mais aussi celle qui engendre parfois un certain mécontentement.

Premièrement, l’une des alternatives est le syndic bénévole, les copropriétaires peuvent décider d’élire un syndic qui sera composé d’un ou plusieurs copropriétaires, qui vont prendre en charge la gestion de l’immeuble.

Les avantages de ce modèle sont principalement une baisse notable des charges de copropriété ainsi qu’un gain en efficacité et en transparence, le syndic étant directement concerné par l’état de la copropriété.

Mais, créer un syndic bénévole nécessite un certain investissement de la part des copropriétaires qui vont investir leur temps dans la gestion de l’immeuble, même si il leur est possible de percevoir une rémunération accessoire à leurs revenus principaux.

Surtout, les fonctions de syndic ne sont pas sans responsabilité.

Le syndic est « l’agent exécutif » du syndicat des copropriétaires et doit à ce titre remplir sa mission en utilisant les pouvoirs dont il dispose.

Il a diverses obligations : de conseil, de gestion des comptes mais surtout il doit pourvoir à l’entretien, à la conservation et à l’administration de l’immeuble, soit en exécutant les décisions de l’assemblée générale, soit grâce à ses pouvoirs propres.

S’il n’exerce pas ou mal sa mission, il engage sa responsabilité.

Par ailleurs, il existe un nouveau genre de syndics, qui est le syndic coopératif. Dans ce cas de figure, le syndic est aussi membre du conseil syndical et est donc un propriétaire. Il va s’investir de la même manière qu’un syndic bénévole, mais épaulé par le reste du conseil syndical, afin que l’immeuble soit géré par la coopération de ses copropriétaires.

En tout état de cause, le choix d’un type de syndic doit dépendre des besoins de la copropriété, de la capacité financière des copropriétaires et du temps qu’ils sont prêts à investir pour la gestion de leur immeuble.

Ce choix doit être régi par une réflexion de la part de l’ensemble des copropriétaires, qui ne doivent pas hésiter à consulter un professionnel du droit pour encadrer le mieux possible le fonctionnement de leur immeuble, notamment au moment de la rédaction des contrats de syndic.

Si vous envisagez de changer de syndic ou que vous avez des questions en lien avec l’article, n’hésitez pas à contacter Maître Bargibant.

Article rédigé par Gabriel NICOLAS, stagiaire LBA Avocat.

Sous la direction de Maître Louise BARGIBANT