IMMOBILIER : cadastre, bornage, quelles différences ?

En matière immobilière, la consultation du cadastre est très fréquente.

En effet, la consultation du cadastre peut être réalisée avant un achat pour identifier les parcelles à acquérir ou les parcelles voisines, pendant un achat au stade du compromis ou même après pour construire, se renseigner sur les limites de sa propriété, effectuer des travaux etc.

Pourtant, en réalité, seul le bornage permet de délimiter une propriété.

Mais alors, à quoi sert le cadastre ? Finalement, quelles différences existe-t-il entre cadastre et bornage ? Comment apporter la preuve de sa propriété ?

Le point avec cet article.

A QUOI SERT LE CADASTRE ?

• Définition du cadastre

Le mot cadastre est défini comme "l’ensemble des documents établis à la suite de relevés topographiques et d'opérations administratives, et destinés à permettre la détermination des propriétés foncières d'un territoire, la constatation de la nature de leurs produits et l'évaluation de leur revenu. »", mais aussi comme "l’administration chargée de ces registres" (Dictionnaire LAROUSSE).

Il est composé de plans, les plans cadastraux tenus dans chaque commune, et de registres, les matrices cadastrales, comportant un classement alphabétique des propriétaires fonciers et par section.

Il est consultable en mairie ou en ligne (http://www.cadastre.gouv.fr/).

Toutefois le cadastre ne recense pas les transmissions, à titre onéreux ou gratuit, réalisées sur la parcelle, ni les droits de passage et servitudes dont elle est grevée.

Il sera alors nécessaire de consulter le Service de la publicité foncière (SPF).

• Fonction du cadastre

C’est Napoléon qui a établi le cadastre en 1907 afin de préciser le territoire communal, puis de le diviser en parcelles.

En fait, le cadastre a été créé dans un objectif essentiellement fiscal. En pratique il est utilisé pour chiffrer le montant de la taxe foncière incombant à chaque propriétaire.

Le cadastre est souvent associé ou confondu avec le bornage.

QU’EST-CE QUE LE BORNAGE ?

• Définition du bornage

Le bornage consiste à fixer, en la matérialisant par des bornes, la ligne séparative de deux fonds contigus appartenant à des propriétaires particuliers différents.

Il peut être amiable ou judiciaire.

• Le bornage amiable

Le bornage peut être amiable lorsque les propriétaires de deux fonds contigus souhaitent se mettre d’accord sur les limites de leur propriété.

Il sera alors fait appel à un géomètre expert, lequel constatera par un procès-verbal d'abornement les limites des fonds.

Les frais seront partagés entre les parties.

• Le bornage judiciaire

A côté du bornage amiable, on retrouve le bornage judiciaire.

Selon l’article 646 du Code civil, « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

Par une action judiciaire en bornage, le propriétaire d’un fond peut obliger son voisin, qui refuse le bornage amiable, en cas de désaccord sur les limites des propriétés, à procéder à un bornage ordonné par le juge qui sera également réalisé par un géomètre expert.

Cette action sera néanmoins irrecevable dans le cas où les parties ou leurs auteurs avaient déjà convenu d’un bornage régulier et certain (Cass. 3e civ., 19 janv. 2011, n° 09-71.207).

RELEVE CADASTRAL VS PROCES-VERBAL DE BORNAGE

Finalement, ce qui différencie le cadastre du bornage c’est leur valeur juridique.

• La valeur indicative du relevé cadastral

Selon la loi, si aucune réclamation n’a été faite dans l’année suivant la publication des limites provisoires établies par la commission de délimitation des parcelles, celles si sont rendues définitives.

Les relevés cadastraux reprennent les limites de propriété fixées. Toutefois, elles ne sont que présumées, faute d’avoir été contestées.

L’information cadastrale n'a donc qu'une valeur indicative et essentiellement fiscale quant aux limites des propriétés.

En effet, la jurisprudence est constante sur le sujet : le cadastre ne constitue pas un titre de propriété et ne vaut pas fixation de ses limites.

Par conséquent, seul le bornage fait preuve des limites d’une propriété, et non le cadastre (CA de Caen du 21.11.17, n° 15/03752.).

• La force du bornage

Au contraire du relevé cadastral, le bornage, conventionnel ou judiciaire, fixe de manière définitive les limites de propriété.

En revanche, il ne vaut pas titre de propriété et ne fait pas obstacle à une action en revendication de l'usucapion.

Le bornage sera opposable aux tiers lorsqu’il a fait l’objet d’une publication régulière au service de la publicité foncière (SPF).

Néanmoins, cette démarche reste facultative.

En l’absence de publication, le bornage pourra tout de même être opposé à l’acquéreur du fond en tant que nouveau propriétaire. En effet, le bornage est réalisé entre deux fonds et non entre deux propriétaires.

COMMENT PROUVER LA PROPRIETE ?

Vous êtes propriétaire et vous avez constaté un empiétement sur votre parcelle par votre voisin ? Vous êtes fondé à intenter une action en revendication de propriété.

Vous occupez un terrain utilement depuis plus de 30 ans et vous souhaitez faire reconnaitre votre droit de propriété ? Vous êtes fondé à introduire une procédure en revendication de votre usucapion (prescription acquisitive, vous pouvez consulter notre article à ce sujet : "L'usucapion ou comment acquérir un bien par l'écoulement du temps ?").

Il est rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur.

A ce titre, la preuve du droit de propriété est en principe libre.

Généralement, la preuve du droit de propriété est rapportée par un titre qui en constitue la présomption. Il pourra cependant être renversé par la preuve contraire.

Cette preuve est également constituée par un faisceau d’indices, parmi lesquels, on retrouve les relevés cadastraux, le procès-verbal de bornage amiable ou judiciaire ou encore l’acquittement des impôts fonciers relatifs à la parcelle.

Un professionnel du droit pourra vous conseiller sur la preuve de votre droit, sur les possibilités d’action et en engageant des démarches amiables ou le cas échéant judiciaires.

Si vous avez des questions ou un litige à ce sujet, Me Louise BARGIBANT se tient à votre disposition, n'hésitez pas à la contacter.