Découverte d’insectes xylophages : acquéreur, quel recours contre votre vendeur ?

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante dans votre vie qui ne doit pas être négligé. Votre patrimoine est précieux et vous devez en prendre soin.

Vous venez de devenir propriétaire et vous avez remarqué la présence de petits trous dans votre charpente ? Vous constatez la présence de sciures à certains endroits ? Vous entendez des bruits de coups réguliers ou de « grignotage » ? Vous retrouvez des insectes au sol ?

Votre bien est peut-être infesté par des insectes xylophages.

Capricornes, vrillettes, lyctus… les larves de ces insectes - qui peuvent vivre jusqu’à dix ans - ont pour point commun de se nourrir de la cellulose du bois, s’attaquant ainsi à toute sorte de menuiseries : meubles, parquet, poutres, charpente…  A terme, ils peuvent compromettre la solidité de la structure de votre bien.

Il est donc crucial d’agir rapidement !

Les points de vigilance avant la signature

Il faut tout d’abord garder à l’esprit qu’il est primordial de rester vigilant avant, au moment et après la signature de l’acte de vente.

Avant de vous engager dans l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez prendre quelques précautions afin de vous assurer que le bien n’est pas infesté par des insectes xylophages, surtout s’il s’agit d’un bien ancien.

Certains diagnostics sont obligatoires dans le cadre d’une vente, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Toutefois, d’autres diagnostics ne sont pas systématiquement obligatoires et sont soumis à des spécificités comme l’ancienneté du bien immobilier ou la géolocalisation de celui-ci.

Le diagnostic relatif à la présence de termites est obligatoire seulement dans les départements désignés par arrêté préfectoral. Depuis 2016, ce diagnostic doit également mentionner la localisation précise des insectes xylophages autres que termites.

Pour savoir si votre bien est dans une zone délimitée par un arrêt préfectoral, vous pouvez consulter la carte des départements concernés : Départements couverts par un arrêté délimitant les zones de termites (Outil de recherche) | Service-public.fr

En tout état de cause, il est recommandé de demander ce diagnostic, même si votre bien n’est pas situé dans une zone concernée. Le diagnostic sera alors à votre charge et ne pourra être refusé par votre vendeur.

L'action en garantie des vices cachés

Comprendre

Certaines clauses mentionnées à l’acte de vente permettent de protéger le vendeur de certains recours. Il est important de comprendre les enjeux de ces clauses.

Les vices cachés en immobilier sont des vices qui ne sont pas apparents par l’acquéreur au moment de l’achat du bien.

Il est très fréquent que la clause dite de « non-garantie des vices cachés » soit mentionnée à l’acte de vente, qui stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour des vices apparents et des vices cachés.

En d’autres termes, le vendeur est donc « protégé » des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code Civil), mais aussi des vices cachés dont il ignorait l’existence. L’acquéreur qui découvre l’existence de vices cachés, lors de la réalisation de travaux par exemple, ne pourra pas se retourner contre son vendeur si ce vice était également ignoré par lui.

Cependant, cette clause ne s’applique pas si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, ou si les vices étaient en réalité connus du vendeur.  

A noter que la clause « termites »  permet d’informer l’acquéreur sur la présence éventuelle de termites.

Cette clause mentionne si le bien est infesté ou non par les termites à la connaissance du vendeur, si un traitement a déjà été réalisé contre les termites, et si le bien est situé dans une zone contaminée par les termites.

Agir

Le sentiment de joie d’être propriétaire peut rapidement laisser place à des inquiétudes.

Vous découvrez quelques temps après votre achat que vous n’êtes pas les seuls « propriétaires » du bien et que vous « cohabitez » avec des insectes xylophages ?

Vous n’auriez pas acheté ce bien si vous en aviez eu connaissance, ou à un prix moindre ? Vous soupçonnez votre vendeur d’avoir été au courant et de vous l’avoir caché ?

Vous avez peut-être été victime de vices cachés.  

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » (article 1641 du Code Civil)

Un vice est caché s’il respecte trois critères :

• Le vice ne doit pas être apparent ni connu au jour de l’achat.
• Le vice doit rendre impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminuer très fortement cet usage.
• Le vice doit exister antérieurement à la vente.

Il n’est donc pas rare que la découverte d’insectes xylophages remplisse ses trois conditions. Dans ce contexte, la jurisprudence est constante : la présence d’insectes xylophages constitue un vice caché.

Mais n’oublions pas que la clause de « non-garantie des vices cachés » protège le vendeur contre les vices cachés. Pour que l’acquéreur puisse agir à l’encontre du vendeur, il faut donc ajouter le critère selon lequel le vice doit être connu du vendeur.

Pour plus de renseignements sur la notion de vices cachés, vous pouvez lire l’article suivant : IMMOBILIER - Vice caché : comment le prouver ? (lba-avocat.com)

Dans quel délai agir ?

A compter de la découverte du vice (la présence d’insectes xylophages), vous avez deux ans pour agir conformément à l’article 1648 du Code civil.

Ce délai s’applique dans la limite du délai de vingt ans à compter de la vente.

La charge de la preuve

La charge de la preuve revient toujours à celui qui est « demandeur » à la procédure, la bonne foi étant par principe présumée.

Ainsi, vous devez prouver que l’infestation était présente avant votre achat, que vous ne pouviez en avoir connaissance au moment de l’achat compte-tenu du critère non apparent, et que votre vendeur en avait connaissance.

La bonne foi étant toujours présumée en droit, vous devrez alors prouver la mauvaise foi du vendeur en apportant les preuves de sa connaissance du vice.  

Un arrêt de la Cour d’appel de Riom rappelle « qu’il suffit pour constituer un vendeur de mauvaise foi que sa connaissance porte sur la seule existence du vice ».

Pour apporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, il suffit donc de prouver la simple connaissance du vice par ce dernier.

Toutefois, il est souvent compliqué de dater le début de l’infestation, de déterminer l’ampleur de celle-ci, et de prouver la connaissance du vendeur.

C’est alors qu’une expertise judiciaire sera nécessaire.

L’expertise judiciaire

Le rôle de l’expert judiciaire est d’apporter des précisions sur les éléments techniques (et non juridiques).

L’expert, après avoir été nommé par le juge, sera en charge d’apporter des précisions techniques tout au long de la procédure.

Plusieurs réunions d’expertises seront organisées à l’issue desquelles seront communiquées des « dires » de chacune des parties et des « notes » de l’expert. L’expertise judiciaire est une procédure soumise au principe du contradictoire, c’est-à-dire que chacune des parties doit être présente aux réunions et chaque échange avec l’expert doit être communiqué aux parties. Comme le dispose l’article 276 du Code civil, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties.

La finalité de cette procédure d’expertise judiciaire est la rédaction et le dépôt du rapport de l’expert.

Ce rapport permettra de déterminer l’ampleur du vice et si ce dernier est antérieur à la vente. Il pourra également estimer le coût des travaux réparatoires, en précisant si le vice rend le bien impropre à son usage ou s’il en diminue fortement son usage.

Pour plus de renseignements sur le déroulement d’une expertise judiciaire, vous pouvez lire l’article : IMMOBILIER-CONSTRUCTION : comment se déroule une expertise judiciaire ? (lba-avocat.com)

La procédure au fond

Une fois le rapport d’expertise rédigé et rendu par l’expert, une procédure par-devant les « juges du fond », qui jugent l’intégralité de l’affaire en fait et en droit,  pourra être initiée.

Le juge du fond rendra ainsi sa décision (il tranchera les éventuelles responsabilités et pourra ordonner l'annulation de la vente ou la réparation des préjudices), à la lumière des écritures de chacune des parties et du rapport d’expertise, en application des règles de droit en vigueur.

Si vous envisagez d’engager une procédure contre votre vendeur à la suite d’une découverte d’insectes xylophages et que vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, Maître Louise BARGIBANT se tient à votre disposition pour vous conseiller, n'hésitez pas à la contacter.

Cabinet LBA AVOCATS

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