En matière immobilière, l’échange des volontés des parties à une vente est rarement instantané et s’inscrit le plus souvent dans la durée.

En pratique, les parties mettent en effet en place un processus de formation de la vente en signant de véritables contrats que l’on nomme ‘’avants-contrats’’ ou ‘’contrats préparatoires’’.

L’un des contrats préparatoires les plus usités est la promesse synallagmatique de vente aussi appelée ‘’compromis de vente’’.

Le compromis de vente formalise un accord de principe et un consentement réciproque entre le vendeur et l’acheteur d’un bien : le premier s’engage à vendre un bien donné, à un prix donné, le second s’engage à acheter le bien donné et d’en payer le prix.

Mais, il ne faut pas s’y méprendre, la promesse de vente n’est pas toujours et directement la vente en elle-même car bien souvent, elle prévoit une modalité particulière qui fait obstacle à la perfection immédiate de celle-ci.

Ainsi, les parties peuvent convenir de la vente d’un bien, sous la condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt bancaire pour le cas où ce dernier ne disposerait pas des fonds suffisants lui permettant d’acquérir le bien, sans le concours d’un crédit.

L’issue peut alors être heureuse, auquel cas, le prêt sera accordé à l’acheteur et la promesse de vente pourra faire l’objet d’une réitération. Mais, l’issue peut être plus complexe notamment en cas de refus de prêt ou de défaut d'obtention du prêt ...

Quelles implications juridiques du défaut d'obtention du prêt ?

De manière générale, lorsqu’une promesse de vente est signée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt mais que ce dernier n’est pas accordé à l’acquéreur, la perfection de la vente et la naissance des obligations réciproques des parties sont empêchées.

En principe, le compromis de vente est donc frappé de caducité et la vente ne peut avoir lieu. En clair, le ‘’vendeur’’ ne sera pas tenu par les obligations que cette qualité induit (délivrance conforme du bien, garantie des vices cachés, garantie d’éviction) de même que ‘’l’acquéreur’’ ne sera pas tenu par les obligations que cette qualité emporte notamment l'obligation de paiement du prix.

Mais surtout, cette situation implique pour ‘’l’acquéreur’’ le droit d’exiger la restitution de toute somme qu’il aurait versé, par avance, au vendeur.

Cela résulte de l’article L.313-41 in fine du Code de la consommation au terme duquel « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

L’objectif de ce texte est d’assurer au consommateur qui n’a pas obtenu le crédit escompté une forme de sécurité financière.

Quoi qu’il en soit, lorsque le prêt qui faisait l’objet de la condition suspensive n’est pas accordé, la promesse de vente devient caduque, et les parties sont libérées de toute obligation.

Mais, le droit réservant toujours ses lots d’exceptions, on peut trouver deux limites au principe précité.

D’une part, il semble que l’acquéreur puisse toujours, et ce jusqu’à la date fixée comme date butoir à la réalisation de la condition suspensive voire jusqu’à la date fixée pour la réitération de la vente, renoncer à cette dernière et ainsi contraindre le vendeur de poursuivre malgré tout l’opération.

D’autre part, il arrive que l’acquéreur ait, par sa faute, été à l’origine de la défaillance de la condition suspensive, auquel cas le vendeur pourrait, le cas échéant, le contraindre de poursuivre l’opération.

Quid de la renonciation à la condition suspensive de prêt ?

Depuis 2016, l’article 1304-4 du Code civil pose le principe selon lequel une partie est libre de renoncer à une condition suspensive dès lors que celle-ci est stipulée en sa seule faveur et donc, dans son intérêt exclusif.

Dans le cadre d’une vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, c’est en général dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur que la condition est insérée. C’est donc celui-ci qui est libre de renoncer à la condition.

S’il ne fait aucun doute que cette faculté lui est ouverte lorsque la condition est encore pendante, la problématique est plus complexe lorsque la condition a déjà défailli.

En d’autres termes, l’acquéreur peut-il renoncer au bénéfice de la condition suspensive initialement prévue dans le compromis et demander la poursuite de l’opération, en dépit du refus de prêt ?

Cette question peut notamment se poser lorsque, face à des demandes de prêts refusées, l’acquéreur ne peut être en mesure de payer le prix au moyen d’un crédit, comme cela était prévu dans le compromis mais qu’en parallèle, il a récupéré des fonds suffisants, fruits, par exemple, de la vente d’un autre bien, d’une donation ou encore d’un héritage.

Certes, le plus souvent, le vendeur ne devrait pas s’y opposer : au fond, peu lui importe que le prix soit payé d’une manière ou d’une autre, tant qu’il perçoit sa contrepartie pécuniaire.

Mais, il faut envisager l’hypothèse où le vendeur ne souhaiterait plus honorer sa promesse et vendre à l’acquéreur au prix convenu.

A la lecture de l’article 1304-4 du Code civil, il ressort que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit, en principe, entraîner automatiquement la caducité du compromis.

Mais, cette position doit être relativisée par le fait que ce texte est considéré comme supplétif de volonté si bien que les parties peuvent toujours en exclure l’application par une clause.

Il en résulte donc que, jusqu’à la date fixée, dans la promesse de vente, comme date butoir pour la réalisation de la condition voire jusqu’à la date fixée, dans la promesse de vente, pour la réitération de la vente, l’acquéreur peut, en vertu d’une clause selon les cas :    

• soit se prévaloir de la non-obtention du prêt, en tirer les conclusions juridiques et dire la promesse de vente caduque. Dans cette hypothèse, le vendeur est libéré de sa promesse et peut, le cas échéant, vendre le bien à un tiers.
• soit renoncer au bénéfice de la condition suspensive, renoncer donc à la caducité de la promesse de vente et obtenir quand bien même la formation du contrat. Dans cette hypothèse, la promesse de vente survit et le vendeur n’est pas libéré si bien qu’il ne saurait, en définitive, céder le bien à un tiers.

Il faut enfin préciser que, pendant les délais précités et donc, jusqu’à leur expiration, l’acquéreur a seul la faculté de se prévaloir des conséquences de la défaillance de la condition suspensive.

Ainsi, le vendeur ne saurait légitimement et unilatéralement se croire libéré et se prévaloir personnellement d’une quelconque caducité de la promesse de vente.

La situation sera différente, une fois la date butoir passée, si l'acquéreur est "fautif" dans l'absence d'obtention du prêt ...

Quid du défaut d'obtention du prêt par "la faute" de l'acquéreur ?

Si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable à une véritable faute de l’acquéreur, qui en aurait ainsi volontairement empêché l’accomplissement, alors ladite condition sera réputée accomplie et la vente, alors parfaite, pourrait produire ses effets (1304-3 Code civil).

En clair, elle pourrait théoriquement effectivement avoir lieu et obliger vendeur et acquéreur.

Néanmoins, en pratique, la vente se poursuit rarement, simplement parce que l’acquéreur n’a pas les fonds nécessaires.

En revanche, l’acquéreur peut être alors contraint de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation, de lui laisser le dépôt de garantie initialement versé, de lui payer le montant d’une clause pénale (si elle était prévue dans la promesse de vente) voire potentiellement de lui verser des dommages et intérêts, s’il en résultait un préjudice que le vendeur devrait toutefois démontrer.

L’enjeu est alors la détermination d’une faute de l’acquéreur, révélant par exemple sa volonté d’instrumentaliser la condition suspensive et de faire délibérément échec à l’effectivité de la vente.

En pratique, cette faute est considérée comme établie dès lors qu’il est démontré que l’acquéreur a véritablement contribué à la non-réalisation de la condition suspensive. Un simple comportement peu coopératif voire une certaine forme de déloyauté ne suffit pas a priori, de même que des motifs légitimes peuvent neutraliser l’existence d’un comportement fautif, par exemple si l’acheteur renonçait finalement au prêt en raison d’un licenciement imprévu survenu entre temps.

De manière générale, l’acquéreur commettrait également une faute notamment s’il sollicitait, auprès d’une banque, une demande de prêt différente (d’un montant de prêt supérieur ou à un taux inférieur) à ce qui était contractuellement prévu, limitant ainsi volontairement ses chances de se voir accorder le prêt.

De même, il commettrait une faute s’il ne prenait pas même la peine de demander l’octroi d’un tel prêt dans les délais et modalités stipulés (carence de l'acquéreur). Une forme de "sincérité contractuelle" est donc exigée de l’acquéreur-emprunteur.

Dans ce domaine, il faut savoir que la charge de la preuve appartient à l’acquéreur qui doit prouver qu’il avait bel et bien accompli les démarches et diligences nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux prévisions et caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En pratique, il lui faut produire au moins une attestation ou une lettre de refus de prêt, qui révèle une demande conforme aux stipulations de la promesse de vente, mais qui est malheureusement restée infructueuse.

Si cette démonstration est faite mais qu’elle ne convainc par le vendeur, alors il lui reviendra, le cas échéant, de prouver que l’échec de la réalisation de la condition suspensive est malgré tout imputable à un comportement fautif de l’acquéreur.

Il faut enfin noter que la Cour de cassation a pu faire preuve d’indulgence envers l’acquéreur qui ne présentait pas une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente. Ainsi, dans une affaire où la promesse de vente prévoyait que le prêt devait être demandé pour une durée de quinze ans, la Cour régulatrice a considéré que le comportement de l’acquéreur, qui avait finalement sollicité un prêt pour une simple durée de douze ans, n’était pas pour autant fautif dès lors que les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sollicité sur la durée convenue, excédait les possibilités financières de l’acquéreur (Cass, 3e civ, 12 septembre 2007).

En dépit de cette position, il reste vivement conseillé de solliciter des demandes de prêts conformes aux prescriptions d’une promesse de vente sauf à s’exposer à une action du vendeur en clause pénale ou dommages-intérêts.

Quoiqu'il en soit, la question des conditions suspensives nourrit un large contentieux et fait l’objet d’une jurisprudence pléthorique souvent assez technique.

C’est pourquoi rédiger une promesse de vente sous les conseils d’un professionnel du droit reste une solution à privilégier.

De plus, en cas de litige relatif à la condition suspensive, vendeur ou acquéreur, n'hésitez-pas à solliciter les conseils d'un avocat en immobilier.

Si vous avez des interrogations en lien avec l'article ou si vous souhaitez que Me Louise BARGIBANT vous assiste et vous conseille dans un dossier : vous pouvez la contacter.  Le cabinet intervient en phase amiable ou judiciaire, devant tous les tribunaux, dans toute la France.

Article rédigé par Luca DI NATO, stagiaire LBA Avocat

Sous la direction de Me Louise BARGIBANT